Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleMontigny-lès-Metz (57)
Surface78.16m²
Coût Total165 900€
Loyer Annuel10 581€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 78.16 m²
Prix au m² : 1 599,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Rue du Gl Leclerc à Montigny-lès-Metz, au 4ème et dernier étage d'une copropriété des années 1970 sans ascenseur, appartement traversant de 78,16 m² composé d'un séjour exposé Sud avec accès à un balcon et à une loggia bénéficiant d'une vue dégagée, le tout sur une surface de 23.88 m², d'une cuisine aménagée et équipée, d'un WC indépendant, d'une salle d'eau avec espace lave-linge, de trois chambres.

Ce T4 dispose notamment d'un débarras très utile pour votre stockage.

Fenêtres en double vitrage PVC, chaudière individuelle au gaz et fibre optique.

POSSIBILITE D'ACQUERIR UN GARAGE de 17 m² dans la copropriété.

Possibilité de se garer gratuitement dans la cour intérieure (espace collectif).

Au sous-sol, vous trouverez 2 caves.

Toiture de l'immeuble et isolation thermique de la façade réalisées en 2008.

Charges mensuelles : 147 €

Taxes foncières : 745 €/ an

  • Vidéo disponible sur notre site internet - Copropriété de 94 lots - dont 54 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1773.00 euros.
Ville : Montigny-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57950
Coordonnées : 49.087788, 6.169466
Total : 165 900€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 30 900€
Valeur du bien : 155 900€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.16m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 13.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10581€/an
Fourchette totale : 712€ - 1092€/mois
Fourchette annuelle : 8540€ - 13109€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :62,21€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 870,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 637,29€
Coût de l'assurance :18 663,75€
Taxe foncière : 745,00€/an
Soit par mois : 62,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 147,00€/mois
Soit par an : 1 764,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière individuelle au gaz par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Metz (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 581 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 900 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 764 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 477 €
Revenus locatifs : +10 581 €
Charges déductibles : -39 477 €
Résultat foncier Année 1 : -28 897 €(Déficit de 28 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 577 €/an
Revenus locatifs : +10 581 €
Charges déductibles : -8 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7496.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 581 €39 483 €5 327 €-28 902 €21 400 €7 502 €7 502 €
210 792 €8 438 €5 183 €2 354 €--5 148 €
311 008 €8 289 €5 034 €2 719 €--2 429 €
411 228 €8 135 €4 880 €3 093 €---
511 453 €7 976 €4 721 €3 477 €---
611 682 €7 812 €4 556 €3 870 €---
711 916 €7 642 €4 386 €4 274 €---
812 154 €7 467 €4 211 €4 687 €---
912 397 €7 286 €4 030 €5 111 €---
1012 645 €7 098 €3 843 €5 546 €---
1112 898 €6 905 €3 650 €5 993 €---
1213 156 €6 706 €3 450 €6 450 €---
1313 419 €6 499 €3 244 €6 920 €---
1413 687 €6 286 €3 031 €7 401 €---
1513 961 €6 066 €2 811 €7 895 €---
1614 240 €5 839 €2 583 €8 401 €---
1714 525 €5 604 €2 349 €8 921 €---
1814 816 €5 362 €2 106 €9 454 €---
1915 112 €5 111 €1 855 €10 001 €---
2015 414 €4 852 €1 597 €10 562 €---
2115 722 €4 585 €1 329 €11 138 €---
2216 037 €4 309 €1 053 €11 728 €---
2316 358 €4 023 €768 €12 334 €---
2416 685 €3 729 €473 €12 956 €---
2517 018 €3 424 €169 €13 594 €---
TOTAL338 904 €188 926 €76 637 €149 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222 €-6 420 €+8 642 €
2+2 222 €0 €+2 222 €
3+2 222 €0 €+2 222 €
4+2 222 €+199 €+2 023 €
5+2 222 €+1 043 €+1 179 €
6+2 222 €+1 161 €+1 061 €
7+2 222 €+1 282 €+940 €
8+2 222 €+1 406 €+816 €
9+2 222 €+1 533 €+689 €
10+2 222 €+1 664 €+558 €
11+2 222 €+1 798 €+424 €
12+2 222 €+1 935 €+287 €
13+2 222 €+2 076 €+146 €
14+2 222 €+2 220 €+2 €
15+2 222 €+2 368 €-146 €
16+2 222 €+2 520 €-298 €
17+2 222 €+2 676 €-454 €
18+2 222 €+2 836 €-614 €
19+2 222 €+3 000 €-778 €
20+2 222 €+3 169 €-947 €
21+2 222 €+3 341 €-1 119 €
22+2 222 €+3 518 €-1 296 €
23+2 222 €+3 700 €-1 478 €
24+2 222 €+3 887 €-1 665 €
25+2 222 €+4 078 €-1 856 €
Total+55 550 €+44 993 €+10 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →