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Appartement 4 pièces 78 m²

VilleMontigny-lès-Metz (57)
Surface78.16
Coût Total165 900
Loyer Annuel10 581
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-198
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 78.16 m²
Prix au m² : 1 599,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Rue du Gl Leclerc à Montigny-lès-Metz, au 4ème et dernier étage d'une copropriété des années 1970 sans ascenseur, appartement traversant de 78,16 m² composé d'un séjour exposé Sud avec accès à un balcon et à une loggia bénéficiant d'une vue dégagée, le tout sur une surface de 23.88 m², d'une cuisine aménagée et équipée, d'un WC indépendant, d'une salle d'eau avec espace lave-linge, de trois chambres.

Ce T4 dispose notamment d'un débarras très utile pour votre stockage.

Fenêtres en double vitrage PVC, chaudière individuelle au gaz et fibre optique.

POSSIBILITE D'ACQUERIR UN GARAGE de 17 m² dans la copropriété.

Possibilité de se garer gratuitement dans la cour intérieure (espace collectif).

Au sous-sol, vous trouverez 2 caves.

Toiture de l'immeuble et isolation thermique de la façade réalisées en 2008.

Charges mensuelles : 147 €

Taxes foncières : 745 €/ an

  • Vidéo disponible sur notre site internet - Copropriété de 94 lots - dont 54 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1773.00 euros.
Ville : Montigny-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57950
Coordonnées : 49.087788, 6.169466
Total : 165 900
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 30 900
Valeur du bien : 155 900
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.16
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 13.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10581€/an
Fourchette totale : 712€ - 1092€/mois
Fourchette annuelle : 8540€ - 13109€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :62,21€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 870,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 637,29
Coût de l'assurance :18 663,75
Taxe foncière : 745,00€/an
Soit par mois : 62,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 147,00€/mois
Soit par an : 1 764,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 079,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière individuelle au gaz par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Metz (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 581 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 900 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 764 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 477
Revenus locatifs : +10 581
Charges déductibles : -39 477
Résultat foncier Année 1 : -28 897(Déficit de 28 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 497
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 577 €/an
Revenus locatifs : +10 581
Charges déductibles : -8 577
Résultat foncier Années 2+ : 2 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7496.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 58139 4835 327-28 90221 400 €7 502 €7 502 €
210 7928 4385 1832 354--5 148 €
311 0088 2895 0342 719--2 429 €
411 2288 1354 8803 093---
511 4537 9764 7213 477---
611 6827 8124 5563 870---
711 9167 6424 3864 274---
812 1547 4674 2114 687---
912 3977 2864 0305 111---
1012 6457 0983 8435 546---
1112 8986 9053 6505 993---
1213 1566 7063 4506 450---
1313 4196 4993 2446 920---
1413 6876 2863 0317 401---
1513 9616 0662 8117 895---
1614 2405 8392 5838 401---
1714 5255 6042 3498 921---
1814 8165 3622 1069 454---
1915 1125 1111 85510 001---
2015 4144 8521 59710 562---
2115 7224 5851 32911 138---
2216 0374 3091 05311 728---
2316 3584 02376812 334---
2416 6853 72947312 956---
2517 0183 42416913 594---
TOTAL338 904188 92676 637149 97821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 978
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 222-6 420+8 642
2+2 2220+2 222
3+2 2220+2 222
4+2 222+199+2 023
5+2 222+1 043+1 179
6+2 222+1 161+1 061
7+2 222+1 282+940
8+2 222+1 406+816
9+2 222+1 533+689
10+2 222+1 664+558
11+2 222+1 798+424
12+2 222+1 935+287
13+2 222+2 076+146
14+2 222+2 220+2
15+2 222+2 368-146
16+2 222+2 520-298
17+2 222+2 676-454
18+2 222+2 836-614
19+2 222+3 000-778
20+2 222+3 169-947
21+2 222+3 341-1 119
22+2 222+3 518-1 296
23+2 222+3 700-1 478
24+2 222+3 887-1 665
25+2 222+4 078-1 856
Total+55 550+44 993+10 557
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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