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Appartement à vendre

VilleLélex (01)
Surface25.7m²
Coût Total63 240€
Loyer Annuel4 673€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 25.7 m²
Prix au m² : 2 062,26 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 18,34 m²), Entrée séparée, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition est

LELEX - APPARTEMENT DE TYPE 2 (CABINE : lits superposés)

Ce bien bénéficie d'honoraires fixes de 3000 € TTC : une tarification transparente et avantageuse pour vendre ou acheter en toute confiance.

Copropriété LES GENTIANES - IMMEUBLE LE GENTIANA

Au pied des pistes, à proximité des commerces et des remontées mécaniques, dans une résidence de standing sécurisée, cet appartement meublé, d'une superficie habitable d'environ 26 m², est composé comme suit :

  • entrée + grand placard aménagé avec portes coulissantes (penderie + étagères),
  • pièce de vie : cuisine équipée / séjour / salon donnant accès sur le balcon,
  • cabine : lits superposés (lit double en dessous + lit simple au dessus),
  • salle-de-douches,
  • toilettes.

Exposition EST. Aucun vis-à-vis.

Une grande cave et un casier à skis complètent le tout.

Charges de copropriété annuelles : 868.00 € incluant le chauffage au sol de base et l'eau froide.

Des radiateurs électriques (consommation individuelle) complètent le chauffage au sol collectif.

PRIX : 53 000 € HONORAIRES INCLUS / PRIX : 50 000 € HONORAIRES EXCLUS / HONORAIRES DE 3000 € TTC A LA CHARGE DE L'ACQUEREUR soit 6 %

Ville : Lélex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01410
Coordonnées : 46.287474, 5.927202
Total : 63 240€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 59 000€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25.7m²
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 11.57€ - 19.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4673€/an
Fourchette totale : 297€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 3567€ - 6122€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :64 250 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-11 250€ (-17.5%)
Marge achat-revente :1 010€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :313,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :18,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 331,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 723,85€
Coût de l'assurance :5 533,50€
Taxe foncière : 467,31€/an
Soit par mois : 38,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,33€/mois
Soit par an : 868,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 389,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 442,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 25.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre avec lits superposés
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre avec lits superposés
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 673 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 221 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 467 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 679 €
Revenus locatifs : +4 673 €
Charges déductibles : -9 679 €
Résultat foncier Année 1 : -5 006 €(Déficit de 5 006 €)
Imputable sur revenu global : 5 006 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 679 €/an
Revenus locatifs : +4 673 €
Charges déductibles : -3 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 994 €/an
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 673 €9 682 €2 125 €-5 008 €5 008 €--
24 767 €3 625 €2 068 €1 141 €---
34 862 €3 567 €2 010 €1 295 €---
44 959 €3 506 €1 950 €1 453 €---
55 058 €3 444 €1 887 €1 614 €---
65 159 €3 379 €1 823 €1 780 €---
75 263 €3 312 €1 756 €1 950 €---
85 368 €3 243 €1 687 €2 125 €---
95 475 €3 172 €1 615 €2 304 €---
105 585 €3 098 €1 541 €2 487 €---
115 696 €3 021 €1 464 €2 675 €---
125 810 €2 942 €1 385 €2 869 €---
135 927 €2 860 €1 303 €3 067 €---
146 045 €2 775 €1 218 €3 270 €---
156 166 €2 687 €1 131 €3 479 €---
166 289 €2 597 €1 040 €3 693 €---
176 415 €2 503 €946 €3 912 €---
186 543 €2 406 €849 €4 138 €---
196 674 €2 305 €748 €4 369 €---
206 808 €2 201 €644 €4 607 €---
216 944 €2 094 €537 €4 850 €---
227 083 €1 982 €426 €5 101 €---
237 225 €1 867 €311 €5 357 €---
247 369 €1 748 €192 €5 621 €---
257 516 €1 625 €68 €5 891 €---
TOTAL149 681 €75 640 €30 724 €74 041 €5 008 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 503 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+981 €-1 503 €+2 484 €
2+981 €+342 €+639 €
3+981 €+389 €+592 €
4+981 €+436 €+545 €
5+981 €+484 €+497 €
6+981 €+534 €+447 €
7+981 €+585 €+396 €
8+981 €+637 €+344 €
9+981 €+691 €+290 €
10+981 €+746 €+235 €
11+981 €+803 €+178 €
12+981 €+861 €+120 €
13+981 €+920 €+61 €
14+981 €+981 €0 €
15+981 €+1 044 €-63 €
16+981 €+1 108 €-127 €
17+981 €+1 174 €-193 €
18+981 €+1 241 €-260 €
19+981 €+1 311 €-330 €
20+981 €+1 382 €-401 €
21+981 €+1 455 €-474 €
22+981 €+1 530 €-549 €
23+981 €+1 607 €-626 €
24+981 €+1 686 €-705 €
25+981 €+1 767 €-786 €
Total+24 525 €+22 212 €+2 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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