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Maison - 7 pièce(s) - 183 m²

Bien expiré
VilleVallenay (18)
Surface183
Coût Total201 760
Loyer Annuel12 937
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 726,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR158060 : Exclusivité, dans bourg toutes commodités, école, commerces, maison de village sur sous-sol avec double garage et jardin. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une entrée par couloir desservant un séjour avec cheminée et cuisine ouverte aménagée et équipée, un salon, une chambre, un wc et une salle de bain. A l'étage dégagement trois vastes chambres, salle d'eau avec wc. sous sol avec buanderie, chaufferie et bureau (ou chambre) avec wc. Jardin clos avec puits, terrasse aménagée. Garage double attenant avec sous-sol exploitable. - Mentions légales : Proposé à la vente à 133000 Euros (Dont 6.4% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 125000 Euros) - DPE réalisé le : 06/02/2024 - Classe-Energie C : 169 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1810 et 2500 Euros - Affaire suivie par YANN FONTAINE (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Saint Amand Montrond - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Précision localisation : BOURG

Ville : Vallenay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18190
Total : 201 760
Prix d'acquisition : 133 000
Travaux : 58 120
Valeur du bien : 191 120
Frais de notaire : 10 640
Coût estimé : 10 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12937€/an
Fourchette totale : 882€ - 1317€/mois
Fourchette annuelle : 10586€ - 15809€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 006,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :58,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 065,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 284,45
Coût de l'assurance :17 654,00
Taxe foncière : 1 293,65€/an
Soit par mois : 107,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 078,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 173,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE réalisé le : 06/02/2024 - Classe-Energie C : 169 kWh/m2/an

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 183 m²
Raison: DPE C - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Revêtement sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 120(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 600
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€ = 27600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 320
    Isolation combles: 183 m² × 40€/m² = 7320€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 600
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification plomberie: 100€, Vérification électricité: 100€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain:900
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification plomberie: 100€, Vérification électricité: 100€, Main d'œuvre: 520€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vallenay (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 937 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 760 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 033
Revenus locatifs : +12 937
Charges déductibles : -67 033
Résultat foncier Année 1 : -54 096(Déficit de 54 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 696
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 913 €/an
Revenus locatifs : +12 937
Charges déductibles : -8 913
Résultat foncier Années 2+ : 4 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32696.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 93767 0396 919-54 10321 400 €32 703 €32 703 €
213 1958 7376 7374 458--28 245 €
313 4598 5496 5494 910--23 334 €
413 7288 3546 3545 375--17 960 €
514 0038 1526 1525 851--12 109 €
614 2837 9435 9436 340--5 769 €
714 5697 7265 7276 842---
814 8607 5025 5027 358---
915 1577 2705 2707 887---
1015 4607 0305 0308 430---
1115 7706 7824 7828 988---
1216 0856 5244 5249 561---
1316 4076 2584 25810 149---
1416 7355 9823 98210 753---
1517 0695 6963 69611 373---
1617 4115 4013 40112 010---
1717 7595 0953 09512 665---
1818 1144 7782 77813 337---
1918 4774 4502 45014 027---
2018 8464 1102 11014 736---
2119 2233 7591 75915 464---
2219 6073 3951 39516 213---
2320 0003 0181 01816 982---
2420 4002 62862817 772---
2520 8082 22422418 584---
TOTAL414 361208 400100 284205 96221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 962
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 717-6 420+9 137
2+2 7170+2 717
3+2 7170+2 717
4+2 7170+2 717
5+2 7170+2 717
6+2 7170+2 717
7+2 717+322+2 395
8+2 717+2 207+510
9+2 717+2 366+351
10+2 717+2 529+188
11+2 717+2 696+21
12+2 717+2 868-151
13+2 717+3 045-328
14+2 717+3 226-509
15+2 717+3 412-695
16+2 717+3 603-886
17+2 717+3 799-1 082
18+2 717+4 001-1 284
19+2 717+4 208-1 491
20+2 717+4 421-1 704
21+2 717+4 639-1 922
22+2 717+4 864-2 147
23+2 717+5 095-2 378
24+2 717+5 332-2 615
25+2 717+5 575-2 858
Total+67 925+61 788+6 137
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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