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Maison 4 pièces 60 m²

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface60m²
Coût Total111 130€
Loyer Annuel7 035€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 60 m²

En hyper centre de Brive, maison en brasier à rénover. Elle se compose en rez-de-chaussée: garage et accès à une petite cour arrière. A l'étage: cuisine et séjour. Au second étage : deux chambres. Combles aménageables (bureau, espace nuit). Menuiseries double vitrage, couverture ardoises. Connect Immo 11 avenue Jean Charles Rivet, Brive la gaillarde

Surface : 60 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.158558, 1.530535
Total : 111 130€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 39 850€
Valeur du bien : 105 850€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7035€/an
Fourchette totale : 461€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5531€ - 8947€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 029,76 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 786 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-55 786€ (-45.8%)
Marge achat-revente :10 656€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 990,22€
Coût de l'assurance :9 723,88€
Taxe foncière : 703,47€/an
Soit par mois : 58,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 586,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 850 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:2 400€
    Isolation combles: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Peinture et revêtement sol: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 035 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 130 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 673 €
Revenus locatifs : +7 035 €
Charges déductibles : -44 673 €
Résultat foncier Année 1 : -37 638 €(Déficit de 37 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 823 €/an
Revenus locatifs : +7 035 €
Charges déductibles : -4 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16238.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 035 €44 676 €3 734 €-37 642 €21 400 €16 242 €16 242 €
27 175 €4 727 €3 635 €2 448 €--13 794 €
37 319 €4 625 €3 532 €2 694 €--11 099 €
47 465 €4 519 €3 426 €2 947 €--8 153 €
57 615 €4 409 €3 316 €3 206 €--4 947 €
67 767 €4 295 €3 203 €3 472 €--1 475 €
77 922 €4 178 €3 085 €3 744 €---
88 081 €4 056 €2 964 €4 024 €---
98 242 €3 930 €2 838 €4 312 €---
108 407 €3 800 €2 708 €4 607 €---
118 575 €3 666 €2 573 €4 909 €---
128 747 €3 527 €2 434 €5 220 €---
138 922 €3 383 €2 290 €5 539 €---
149 100 €3 234 €2 141 €5 867 €---
159 282 €3 079 €1 987 €6 203 €---
169 468 €2 920 €1 827 €6 548 €---
179 657 €2 755 €1 662 €6 902 €---
189 850 €2 584 €1 492 €7 266 €---
1910 047 €2 408 €1 315 €7 640 €---
2010 248 €2 225 €1 133 €8 023 €---
2110 453 €2 036 €944 €8 417 €---
2210 662 €1 840 €748 €8 822 €---
2310 875 €1 638 €546 €9 237 €---
2411 093 €1 429 €337 €9 664 €---
2511 315 €1 212 €120 €10 102 €---
TOTAL225 323 €121 151 €53 990 €104 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 035 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 477 €-6 420 €+7 897 €
2+1 477 €0 €+1 477 €
3+1 477 €0 €+1 477 €
4+1 477 €0 €+1 477 €
5+1 477 €0 €+1 477 €
6+1 477 €0 €+1 477 €
7+1 477 €+681 €+796 €
8+1 477 €+1 207 €+270 €
9+1 477 €+1 294 €+183 €
10+1 477 €+1 382 €+95 €
11+1 477 €+1 473 €+4 €
12+1 477 €+1 566 €-89 €
13+1 477 €+1 662 €-185 €
14+1 477 €+1 760 €-283 €
15+1 477 €+1 861 €-384 €
16+1 477 €+1 964 €-487 €
17+1 477 €+2 071 €-594 €
18+1 477 €+2 180 €-703 €
19+1 477 €+2 292 €-815 €
20+1 477 €+2 407 €-930 €
21+1 477 €+2 525 €-1 048 €
22+1 477 €+2 647 €-1 170 €
23+1 477 €+2 771 €-1 294 €
24+1 477 €+2 899 €-1 422 €
25+1 477 €+3 031 €-1 554 €
Total+36 925 €+31 252 €+5 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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