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Achat : Maison Montmorillon (86500)

Bien expiré
VilleMontmorillon (86)
Surface300m²
Coût Total349 750€
Loyer Annuel31 149€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+531€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 883,33 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 12 pièces, 7 chambres, Structure/extérieur en bon état

Square Habitat, Mickael vous propose un mmeuble d'environ 300 m² habitables situé à Montmorillon, à proximité immédiate des commerces et du centre-ville. Entièrement rénové, il se compose au rez-de-chaussée d'une salle de réception offrant de beaux volumes. L...

Ville : Montmorillon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.422100, 0.866900
Total : 349 750€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 63 550€
Valeur du bien : 328 550€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2596€/mois
Loyer annuel estimé : 31149€/an
Fourchette totale : 2065€ - 3262€/mois
Fourchette annuelle : 24783€ - 39149€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 706,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :99,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 805,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 121,00€
Coût de l'assurance :29 728,75€
Taxe foncière : 3 114,88€/an
Soit par mois : 259,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 595,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 064,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :530,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 550 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 300 m² × 40€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (fourniture et pose incluses)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€ (fourniture et pose incluses)
  • Rafraîchissement entrée:350€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 70€/m² = 350€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 149 €/an
Calcul : 2 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 750 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 189 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 108 €
Revenus locatifs : +31 149 €
Charges déductibles : -79 108 €
Résultat foncier Année 1 : -47 959 €(Déficit de 47 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 558 €/an
Revenus locatifs : +31 149 €
Charges déductibles : -15 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26559.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 149 €79 119 €11 265 €-47 970 €21 400 €26 570 €26 570 €
231 772 €15 264 €10 960 €16 507 €--10 063 €
332 407 €14 949 €10 645 €17 458 €---
433 055 €14 624 €10 320 €18 431 €---
533 716 €14 288 €9 984 €19 428 €---
634 391 €13 941 €9 637 €20 450 €---
735 079 €13 582 €9 278 €21 496 €---
835 780 €13 212 €8 908 €22 568 €---
936 496 €12 829 €8 525 €23 667 €---
1037 226 €12 434 €8 130 €24 792 €---
1137 970 €12 025 €7 721 €25 945 €---
1238 730 €11 603 €7 299 €27 126 €---
1339 504 €11 167 €6 863 €28 337 €---
1440 294 €10 717 €6 413 €29 578 €---
1541 100 €10 251 €5 947 €30 849 €---
1641 922 €9 771 €5 467 €32 152 €---
1742 761 €9 274 €4 970 €33 487 €---
1843 616 €8 761 €4 457 €34 855 €---
1944 488 €8 231 €3 927 €36 257 €---
2045 378 €7 683 €3 379 €37 695 €---
2146 285 €7 117 €2 813 €39 168 €---
2247 211 €6 533 €2 229 €40 678 €---
2348 155 €5 929 €1 625 €42 226 €---
2449 118 €5 305 €1 001 €43 813 €---
2550 101 €4 661 €357 €45 440 €---
TOTAL997 704 €333 272 €162 121 €664 432 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 664 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 541 €-6 420 €+12 961 €
2+6 541 €0 €+6 541 €
3+6 541 €+2 218 €+4 323 €
4+6 541 €+5 529 €+1 012 €
5+6 541 €+5 828 €+713 €
6+6 541 €+6 135 €+406 €
7+6 541 €+6 449 €+92 €
8+6 541 €+6 770 €-229 €
9+6 541 €+7 100 €-559 €
10+6 541 €+7 438 €-897 €
11+6 541 €+7 784 €-1 243 €
12+6 541 €+8 138 €-1 597 €
13+6 541 €+8 501 €-1 960 €
14+6 541 €+8 873 €-2 332 €
15+6 541 €+9 255 €-2 714 €
16+6 541 €+9 645 €-3 104 €
17+6 541 €+10 046 €-3 505 €
18+6 541 €+10 456 €-3 915 €
19+6 541 €+10 877 €-4 336 €
20+6 541 €+11 308 €-4 767 €
21+6 541 €+11 750 €-5 209 €
22+6 541 €+12 203 €-5 662 €
23+6 541 €+12 668 €-6 127 €
24+6 541 €+13 144 €-6 603 €
25+6 541 €+13 632 €-7 091 €
Total+163 525 €+199 330 €+-35 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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