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Achat : Maison (19240)

VilleAllassac (19)
Surface86m²
Coût Total135 360€
Loyer Annuel7 958€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 895,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 86 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 90 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine

Allassac, agréable maison de bourg dans une rue calme composée: salon-séjour avec cuisine ouverte, trois chambres et salle de bains avec wc. Double vitrage Surface loi Carrez: 86 m².

Ville : Allassac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19240
Coordonnées : 45.251130, 1.485320
Total : 135 360€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 129 200€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7958€/an
Fourchette totale : 511€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6132€ - 10329€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :781,25 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 188 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+9 812€ (+14.6%)
Marge achat-revente :-68 172€ (-101.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 733,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 587,16€
Coût de l'assurance :16 243,20€
Taxe foncière : 795,81€/an
Soit par mois : 66,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, mise à jour des installations et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et le sol

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 600€
    Isolation toiture: 86 m² × 100€/m² = 8600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Allassac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 958 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 364 €
Revenus locatifs : +7 958 €
Charges déductibles : -58 364 €
Résultat foncier Année 1 : -50 406 €(Déficit de 50 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 164 €/an
Revenus locatifs : +7 958 €
Charges déductibles : -6 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29006.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 958 €58 369 €4 723 €-50 410 €21 400 €29 010 €29 010 €
28 117 €6 045 €4 600 €2 072 €--26 939 €
38 280 €5 918 €4 472 €2 362 €--24 577 €
48 445 €5 785 €4 340 €2 660 €--21 917 €
58 614 €5 648 €4 203 €2 966 €--18 951 €
68 786 €5 507 €4 061 €3 280 €--15 671 €
78 962 €5 360 €3 914 €3 603 €--12 069 €
89 141 €5 207 €3 762 €3 934 €--8 135 €
99 324 €5 050 €3 604 €4 275 €--3 860 €
109 511 €4 886 €3 441 €4 624 €---
119 701 €4 717 €3 271 €4 984 €---
129 895 €4 542 €3 096 €5 353 €---
1310 093 €4 360 €2 915 €5 733 €---
1410 295 €4 172 €2 726 €6 123 €---
1510 501 €3 977 €2 532 €6 523 €---
1610 711 €3 775 €2 330 €6 935 €---
1710 925 €3 566 €2 121 €7 359 €---
1811 143 €3 350 €1 904 €7 794 €---
1911 366 €3 125 €1 680 €8 241 €---
2011 593 €2 893 €1 447 €8 701 €---
2111 825 €2 652 €1 206 €9 173 €---
2212 062 €2 403 €957 €9 659 €---
2312 303 €2 144 €699 €10 159 €---
2412 549 €1 877 €431 €10 672 €---
2512 800 €1 599 €154 €11 201 €---
TOTAL254 900 €156 926 €68 587 €97 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 671 €-6 420 €+8 091 €
2+1 671 €0 €+1 671 €
3+1 671 €0 €+1 671 €
4+1 671 €0 €+1 671 €
5+1 671 €0 €+1 671 €
6+1 671 €0 €+1 671 €
7+1 671 €0 €+1 671 €
8+1 671 €0 €+1 671 €
9+1 671 €0 €+1 671 €
10+1 671 €+229 €+1 442 €
11+1 671 €+1 495 €+176 €
12+1 671 €+1 606 €+65 €
13+1 671 €+1 720 €-49 €
14+1 671 €+1 837 €-166 €
15+1 671 €+1 957 €-286 €
16+1 671 €+2 081 €-410 €
17+1 671 €+2 208 €-537 €
18+1 671 €+2 338 €-667 €
19+1 671 €+2 472 €-801 €
20+1 671 €+2 610 €-939 €
21+1 671 €+2 752 €-1 081 €
22+1 671 €+2 898 €-1 227 €
23+1 671 €+3 048 €-1 377 €
24+1 671 €+3 202 €-1 531 €
25+1 671 €+3 360 €-1 689 €
Total+41 775 €+29 392 €+12 383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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