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Appartement Saint Brieuc 5 pièce(s)

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface86.07m²
Coût Total136 800€
Loyer Annuel10 307€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 86.07 m²
Prix au m² : 1 243,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

SAINT BRIEUC (22000) EXCLUSIVITE PROCHE FAC ET CENTRE VILLE Spacieux Appartement de type 5 d'environ 88m2 comprenant : entrée, cuisine séparée, séjour, salon, 3 chambres, dressing, salle de bains, WC. Balcon et cave. Appartement très lumineux, exposé sud. Stationnement aisé devant l'immeuble. Petite copropriété, faibles charges. GARANTIE REVENTE 7 ANS Copropriété de 20 lots - dont 10 lots habitation. (Procédure en cours). Charges annuelles : 950.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292010.pdf

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.514470, -2.749776
Total : 136 800€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 21 240€
Valeur du bien : 128 240€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.07m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10307€/an
Fourchette totale : 681€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 8174€ - 12998€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 741,87 €/m²
Basé sur :528 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 922 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-42 922€ (-28.6%)
Marge achat-revente :13 122€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 724,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 655,91€
Coût de l'assurance :11 970,00€
Taxe foncière : 1 030,73€/an
Soit par mois : 85,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 79,17€/mois
Soit par an : 950,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 858,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux avec murs nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec murs à peindre et parquet en bon état.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans les couloirs.
Quantité: 11 m² (5 m² + 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloirs avec peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 240 €(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture 3 chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Autres pièces:440€
    Peinture couloirs: 11 m² × 40€/m² = 440€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 307 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 427 €
Revenus locatifs : +10 307 €
Charges déductibles : -28 427 €
Résultat foncier Année 1 : -18 120 €(Déficit de 18 120 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 187 €/an
Revenus locatifs : +10 307 €
Charges déductibles : -7 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7420.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 307 €28 432 €4 732 €-18 125 €10 700 €7 425 €7 425 €
210 513 €7 068 €4 608 €3 445 €--3 979 €
310 724 €6 940 €4 480 €3 784 €--195 €
410 938 €6 807 €4 347 €4 132 €---
511 157 €6 669 €4 209 €4 488 €---
611 380 €6 526 €4 067 €4 854 €---
711 608 €6 379 €3 919 €5 229 €---
811 840 €6 226 €3 766 €5 614 €---
912 077 €6 067 €3 608 €6 009 €---
1012 318 €5 904 €3 444 €6 415 €---
1112 565 €5 734 €3 274 €6 831 €---
1212 816 €5 558 €3 098 €7 258 €---
1313 072 €5 376 €2 916 €7 696 €---
1413 334 €5 187 €2 728 €8 146 €---
1513 600 €4 992 €2 532 €8 608 €---
1613 872 €4 790 €2 330 €9 083 €---
1714 150 €4 580 €2 121 €9 569 €---
1814 433 €4 363 €1 904 €10 069 €---
1914 721 €4 139 €1 679 €10 583 €---
2015 016 €3 906 €1 447 €11 110 €---
2115 316 €3 665 €1 206 €11 651 €---
2215 622 €3 416 €956 €12 206 €---
2315 935 €3 158 €698 €12 777 €---
2416 254 €2 890 €431 €13 363 €---
2516 579 €2 613 €154 €13 965 €---
TOTAL330 145 €151 384 €68 656 €178 761 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 165 €-3 210 €+5 375 €
2+2 165 €0 €+2 165 €
3+2 165 €0 €+2 165 €
4+2 165 €+1 181 €+984 €
5+2 165 €+1 346 €+819 €
6+2 165 €+1 456 €+709 €
7+2 165 €+1 569 €+596 €
8+2 165 €+1 684 €+481 €
9+2 165 €+1 803 €+362 €
10+2 165 €+1 924 €+241 €
11+2 165 €+2 049 €+116 €
12+2 165 €+2 177 €-12 €
13+2 165 €+2 309 €-144 €
14+2 165 €+2 444 €-279 €
15+2 165 €+2 583 €-418 €
16+2 165 €+2 725 €-560 €
17+2 165 €+2 871 €-706 €
18+2 165 €+3 021 €-856 €
19+2 165 €+3 175 €-1 010 €
20+2 165 €+3 333 €-1 168 €
21+2 165 €+3 495 €-1 330 €
22+2 165 €+3 662 €-1 497 €
23+2 165 €+3 833 €-1 668 €
24+2 165 €+4 009 €-1 844 €
25+2 165 €+4 190 €-2 025 €
Total+54 125 €+53 628 €+497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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