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Détails du bien

VilleMarseille 13e (13)
Surface72
Coût Total194 940
Loyer Annuel12 238
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 069,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 9, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 6 eme étage d'une résidence calme, sécurisée et très bien entretenue, cet appartement de type 3/4 d'environ 72m² vous séduira par sa luminosité et sa vue dégagée.

Il se compose d'un hall d'entrée avec placard, d'un agréable salon et d'une salle à manger, offrant un bel espace de vie. La cuisine indépendante est aménagée et équipée.

La salle à manger et la cuisine donnent accès à un balcon d'environ 6 m², idéal pour profiter de l'extérieur.

L'espace nuit comprend une grande chambre ainsi qu'une seconde chambre d'environ 10 m², une salle d'eau et des toilettes indépendantes.

Le bien dispose également d'un chauffage au sol.

Une cave ainsi qu'un emplacement de stationnement privatif complètent ce bien.

La résidence « Les Olivarelles 2 » offre de nombreux espaces verts, dans un environnement paisible et agréable à vivre.

Les + :

  • Étage élevé avec vue dégagée
  • Résidence sécurisée
  • Espaces verts
  • Appartement très bien entretenu
  • Cave
  • Stationnement privatif

Pour tout renseignement complémentaire, Cathy Bongiorno reste à votre disposition 7J/7 Cathy Bongiorno (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 912541620 - Marseille.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Total : 194 940
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 34 020
Valeur du bien : 183 020
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12238€/an
Fourchette totale : 797€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9559€ - 15669€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 864,08 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 214
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-129 214 (-46.4%)
Marge achat-revente :83 274€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 007,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 670,53
Coût de l'assurance :16 569,90
Taxe foncière : 1 223,84€/an
Soit par mois : 101,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet usé dans la seconde chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet usé dans la seconde chambre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 020(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 960
    Remplacement chauffage au sol: 72 m² × 180€/m² = 12960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 400
    Rénovation salle de bain complète: 12 m² × 1200€/m² = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Rafraîchissement parquet flottant: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:660
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 960✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 940 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 199
Revenus locatifs : +12 238
Charges déductibles : -42 199
Résultat foncier Année 1 : -29 960(Déficit de 29 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 560
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 179 €/an
Revenus locatifs : +12 238
Charges déductibles : -8 179
Résultat foncier Années 2+ : 4 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8560.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 23842 2056 298-29 96621 400 €8 566 €8 566 €
212 4838 0156 1284 469--4 098 €
312 7337 8395 9524 894---
412 9877 6575 7715 330---
513 2477 4695 5835 778---
613 5127 2765 3896 237---
713 7827 0755 1896 707---
814 0586 8684 9827 190---
914 3396 6544 7687 685---
1014 6266 4334 5478 193---
1114 9196 2054 3188 713---
1215 2175 9694 0839 248---
1315 5215 7263 8399 796---
1415 8325 4743 58710 358---
1516 1485 2143 32710 935---
1616 4714 9453 05811 527---
1716 8014 6672 78012 134---
1817 1374 3802 49312 757---
1917 4794 0842 19713 396---
2017 8293 7771 89114 052---
2118 1863 4611 57414 725---
2218 5493 1341 24715 415---
2318 9202 79690916 124---
2419 2992 44756016 852---
2519 6852 08620017 598---
TOTAL392 000171 85690 671220 14421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 144
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 570-6 420+8 990
2+2 5700+2 570
3+2 570+239+2 331
4+2 570+1 599+971
5+2 570+1 733+837
6+2 570+1 871+699
7+2 570+2 012+558
8+2 570+2 157+413
9+2 570+2 305+265
10+2 570+2 458+112
11+2 570+2 614-44
12+2 570+2 774-204
13+2 570+2 939-369
14+2 570+3 107-537
15+2 570+3 280-710
16+2 570+3 458-888
17+2 570+3 640-1 070
18+2 570+3 827-1 257
19+2 570+4 019-1 449
20+2 570+4 216-1 646
21+2 570+4 417-1 847
22+2 570+4 625-2 055
23+2 570+4 837-2 267
24+2 570+5 056-2 486
25+2 570+5 279-2 709
Total+64 250+66 043+-1 793
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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