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Appartement à vendre

VilleDivonne-les-Bains (01)
Surface30m²
Coût Total90 596€
Loyer Annuel9 888€
Rentabilité10.91%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 293 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 2 343,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, Exposition ouest

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. « Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire » A Divonne-les-Bains, au sein d'une résidence affaire, appartement - 2 pièces, meublé, d'une surface de 30.8 m², bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif Percevez 4071 € net de charges de loyer garanti/an soit 6 % de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : +33(0)2.40.26.33.88 / Christophe BIZEAU +33(0)6.34.11.23.76 ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande.

Ville : Divonne-les-Bains
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01220
Coordonnées : 46.360042, 6.146234
Total : 90 596€
Prix d'acquisition : 70 293€
Travaux : 14 680€
Valeur du bien : 84 973€
Frais de notaire : 5 623€
Coût estimé : 5 623€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 27.47€/m²/mois
Fourchette : 21.75€ - 34.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9888€/an
Fourchette totale : 653€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7832€ - 12486€/an
Rentabilité brute :10.91%
Fourchette de rentabilité :8.64% - 13.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 609,38 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 281 €
Prix d'achat :70 293 €
Décote à l'achat :-97 988€ (-58.2%)
Marge achat-revente :77 685€ (46.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 596€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 479,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 176,13€
Coût de l'assurance :8 153,64€
Taxe foncière : 988,85€/an
Soit par mois : 82,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :261,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain bien entretenue
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de l'état des éléments de mobilier.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de l'état des éléments de mobilier dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - chambre en état impeccable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 680 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 10500€ = 10500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:900€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 420€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Divonne-les-Bains (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 888 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 596 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 108 €
Revenus locatifs : +9 888 €
Charges déductibles : -19 108 €
Résultat foncier Année 1 : -9 220 €(Déficit de 9 220 €)
Imputable sur revenu global : 9 220 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 428 €/an
Revenus locatifs : +9 888 €
Charges déductibles : -4 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 460 €/an
Prix d'achat du bien : 70 293 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 690 €(65% de 70 293 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 661 €/an
Calcul : 45 690 € × 3,636% = 1 661 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 888 €19 111 €3 116 €-9 223 €9 223 €--
210 086 €4 349 €3 034 €5 737 €---
310 288 €4 264 €2 949 €6 024 €---
410 494 €4 177 €2 862 €6 317 €---
510 704 €4 086 €2 771 €6 618 €---
610 918 €3 992 €2 677 €6 926 €---
711 136 €3 894 €2 579 €7 242 €---
811 359 €3 794 €2 479 €7 565 €---
911 586 €3 689 €2 374 €7 897 €---
1011 818 €3 581 €2 266 €8 237 €---
1112 054 €3 469 €2 154 €8 585 €---
1212 295 €3 353 €2 038 €8 942 €---
1312 541 €3 233 €1 918 €9 308 €---
1412 792 €3 109 €1 794 €9 683 €---
1513 048 €2 981 €1 666 €10 067 €---
1613 309 €2 847 €1 532 €10 461 €---
1713 575 €2 710 €1 395 €10 865 €---
1813 846 €2 567 €1 252 €11 279 €---
1914 123 €2 419 €1 104 €11 704 €---
2014 406 €2 266 €951 €12 140 €---
2114 694 €2 108 €793 €12 586 €---
2214 988 €1 944 €629 €13 044 €---
2315 287 €1 774 €459 €13 514 €---
2415 593 €1 598 €283 €13 995 €---
2515 905 €1 416 €101 €14 489 €---
TOTAL316 731 €92 731 €45 176 €224 000 €9 223 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 767 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 888 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-2 767 €+4 844 €
2+2 077 €+1 721 €+356 €
3+2 077 €+1 807 €+270 €
4+2 077 €+1 895 €+182 €
5+2 077 €+1 985 €+92 €
6+2 077 €+2 078 €-1 €
7+2 077 €+2 172 €-95 €
8+2 077 €+2 270 €-193 €
9+2 077 €+2 369 €-292 €
10+2 077 €+2 471 €-394 €
11+2 077 €+2 575 €-498 €
12+2 077 €+2 683 €-606 €
13+2 077 €+2 792 €-715 €
14+2 077 €+2 905 €-828 €
15+2 077 €+3 020 €-943 €
16+2 077 €+3 138 €-1 061 €
17+2 077 €+3 260 €-1 183 €
18+2 077 €+3 384 €-1 307 €
19+2 077 €+3 511 €-1 434 €
20+2 077 €+3 642 €-1 565 €
21+2 077 €+3 776 €-1 699 €
22+2 077 €+3 913 €-1 836 €
23+2 077 €+4 054 €-1 977 €
24+2 077 €+4 199 €-2 122 €
25+2 077 €+4 347 €-2 270 €
Total+51 925 €+67 200 €+-15 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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