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Appartement à vendre

VilleLyon 8e (69)
Surface111
Coût Total266 820
Loyer Annuel18 985
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-144
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 2 063,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 36 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition sud-est, Interphone

EXCLUSIVITE - Bastien STERCKEMAN vous propose au pied du Bus 26, à 7 min à pied du Tramway T4, proche des écoles et des commerces. Au 3 ème étage, avec ascenseur, d'une charmante copropriété de 1979 à taille humaine (40 lots) et très bien entretenue, cet appartement Type 4 spacieux de 111 m2 Carrez composé d'une cuisine indépendante et aménagée (Poss. US), une belle pièce de vie lumineuse avec salon et salle à manger de 36 m2 donnant accès à un grand balcon à vivre de 12 m2, avec vue dégagée et sans vis à vis direct, exposé Sud-Est. Profitez également de nombreux rangements et de 3 chambres (11, 11 et 10 m2) avec parquet massif au calme, ainsi qu'une salle d'eau, une salle de bains et WC séparé. Vendu libre de toute occupation avec une cave de 12 m2 en sous-sol et possibilité d'achat d'un garage simple en sous-sol. Double vitrage Aluminium et volets roulants électriques. Chauffage individuel. Résidence sécurisée et agréable avec parc. Rafraichissements à prévoir avec un beau potentiel.

Ville : Lyon 8e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69008
Coordonnées : 45.723447, 4.876767
Total : 266 820
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 19 500
Valeur du bien : 248 500
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 14.25€/m²/mois
Fourchette : 11.17€ - 18.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1582€/mois
Loyer annuel estimé : 18985€/an
Fourchette totale : 1240€ - 2019€/mois
Fourchette annuelle : 14878€ - 24226€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 723,21 €/m²
Basé sur :319 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 276
Prix d'achat :229 000
Décote à l'achat :-73 276 (-24.2%)
Marge achat-revente :35 456€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 332,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :80,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 412,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 051,06
Coût de l'assurance :24 013,80
Taxe foncière : 1 898,53€/an
Soit par mois : 158,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 155,00€/mois
Soit par an : 1 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 582,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 726,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage individuel en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine moderne avec nettoyage et peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche/baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5-7 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec nettoyage et peinture si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, système de chauffage individuel en bon état: 1 système × 0€ = 0€
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rafraîchissement parquet et peinture: 32 m² × 150€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 985 €/an
Calcul : 1 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 820 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 961 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 899 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 860 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 388
Revenus locatifs : +18 985
Charges déductibles : -33 388
Résultat foncier Année 1 : -14 402(Déficit de 14 402 €)
Imputable sur revenu global : 14 402
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 888 €/an
Revenus locatifs : +18 985
Charges déductibles : -13 888
Résultat foncier Années 2+ : 5 098 €/an
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 98533 3969 177-14 41114 411 €--
219 36513 6558 9365 710---
319 75213 4068 6876 347---
420 14713 1478 4287 000---
520 55012 8808 1617 671---
620 96112 6037 8848 359---
721 38112 3167 5979 065---
821 80812 0197 3009 789---
922 24411 7116 99210 533---
1022 68911 3936 67411 296---
1123 14311 0646 34412 079---
1223 60610 7226 00312 884---
1324 07810 3695 65013 709---
1424 55910 0035 28414 556---
1525 0519 6244 90515 426---
1625 5529 2324 51316 319---
1726 0638 8264 10717 236---
1826 5848 4063 68718 178---
1927 1167 9713 25219 145---
2027 6587 5202 80120 138---
2128 2117 0542 33521 158---
2228 7756 5711 85122 205---
2329 3516 0701 35123 280---
2429 9385 55383424 385---
2530 5375 01729725 520---
TOTAL608 104270 528133 051337 57614 411Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 323
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 576
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 987-4 323+8 310
2+3 987+1 713+2 274
3+3 987+1 904+2 083
4+3 987+2 100+1 887
5+3 987+2 301+1 686
6+3 987+2 508+1 479
7+3 987+2 719+1 268
8+3 987+2 937+1 050
9+3 987+3 160+827
10+3 987+3 389+598
11+3 987+3 624+363
12+3 987+3 865+122
13+3 987+4 113-126
14+3 987+4 367-380
15+3 987+4 628-641
16+3 987+4 896-909
17+3 987+5 171-1 184
18+3 987+5 453-1 466
19+3 987+5 743-1 756
20+3 987+6 041-2 054
21+3 987+6 347-2 360
22+3 987+6 661-2 674
23+3 987+6 984-2 997
24+3 987+7 316-3 329
25+3 987+7 656-3 669
Total+99 675+101 273+-1 598
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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