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Maison 98m² à tonneins

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface98m²
Coût Total125 320€
Loyer Annuel9 478€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 729,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 5 pièces

Proche des commodités, agréable maison de ville située dans un quartier calme . Elle dispose de 3 grandes chambres, d'un vaste séjour, d'une cuisine semi équipée, d'une salle de bains et d'un wc. Quatrième chambre possible pour un enfant. Garage non attenant. Idéal premier achat ou investissement locatif. Contact: Mr Close [Coordonnées masquées].

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.389800, 0.310490
Total : 125 320€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 48 100€
Valeur du bien : 119 600€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 790€/mois
Loyer annuel estimé : 9478€/an
Fourchette totale : 626€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 7507€ - 11966€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,60€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 654,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 683,77€
Coût de l'assurance :11 278,80€
Taxe foncière : 947,79€/an
Soit par mois : 78,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine semi-équipée avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements anciens mais fonctionnels
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 300€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€, Main d'œuvre: 400€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant nouveaux placards et électroménager)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 3 chambres (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 478 €/an
Calcul : 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 320 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 631 €
Revenus locatifs : +9 478 €
Charges déductibles : -53 631 €
Résultat foncier Année 1 : -44 153 €(Déficit de 44 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 531 €/an
Revenus locatifs : +9 478 €
Charges déductibles : -5 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22753.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 478 €53 635 €4 136 €-44 157 €21 400 €22 757 €22 757 €
29 667 €5 424 €4 025 €4 243 €--18 514 €
39 861 €5 310 €3 911 €4 551 €--13 963 €
410 058 €5 191 €3 793 €4 867 €--9 096 €
510 259 €5 069 €3 670 €5 190 €--3 906 €
610 464 €4 943 €3 544 €5 522 €---
710 674 €4 812 €3 413 €5 862 €---
810 887 €4 677 €3 278 €6 211 €---
911 105 €4 537 €3 138 €6 568 €---
1011 327 €4 392 €2 993 €6 935 €---
1111 554 €4 243 €2 844 €7 311 €---
1211 785 €4 088 €2 689 €7 696 €---
1312 020 €3 928 €2 529 €8 092 €---
1412 261 €3 763 €2 364 €8 498 €---
1512 506 €3 592 €2 193 €8 914 €---
1612 756 €3 416 €2 017 €9 340 €---
1713 011 €3 233 €1 834 €9 778 €---
1813 271 €3 044 €1 646 €10 227 €---
1913 537 €2 849 €1 450 €10 688 €---
2013 808 €2 647 €1 249 €11 160 €---
2114 084 €2 439 €1 040 €11 645 €---
2214 365 €2 223 €824 €12 142 €---
2314 653 €2 000 €601 €12 653 €---
2414 946 €1 770 €371 €13 176 €---
2515 245 €1 531 €132 €13 714 €---
TOTAL303 581 €142 757 €59 684 €160 824 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 990 €-6 420 €+8 410 €
2+1 990 €0 €+1 990 €
3+1 990 €0 €+1 990 €
4+1 990 €0 €+1 990 €
5+1 990 €0 €+1 990 €
6+1 990 €+485 €+1 505 €
7+1 990 €+1 759 €+231 €
8+1 990 €+1 863 €+127 €
9+1 990 €+1 970 €+20 €
10+1 990 €+2 080 €-90 €
11+1 990 €+2 193 €-203 €
12+1 990 €+2 309 €-319 €
13+1 990 €+2 428 €-438 €
14+1 990 €+2 549 €-559 €
15+1 990 €+2 674 €-684 €
16+1 990 €+2 802 €-812 €
17+1 990 €+2 933 €-943 €
18+1 990 €+3 068 €-1 078 €
19+1 990 €+3 206 €-1 216 €
20+1 990 €+3 348 €-1 358 €
21+1 990 €+3 493 €-1 503 €
22+1 990 €+3 643 €-1 653 €
23+1 990 €+3 796 €-1 806 €
24+1 990 €+3 953 €-1 963 €
25+1 990 €+4 114 €-2 124 €
Total+49 750 €+48 247 €+1 503 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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