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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLouviers (27)
Surface73m²
Coût Total147 320€
Loyer Annuel8 864€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 493,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud, Interphone, Non meublé

Ref. 982LO : Votre agence vous propose cet appartement situé au dernier étage d'une résidence proche centre ville de LOUVIERS. Il comprend: une entrée, une cuisine aménagée et équipée, un salon/salle à manger, un couloir desservant 2 chambres, une salle de bains et un WC. Une place de stationnement et une grande cave complète le bien. Le ravalement de façade de la copropriété a été fait et l'électricité de l'appartement refait. Pour plus de renseignements contactez-nous.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 48 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 420 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1890.00 euros et 2600.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Louviers
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27400
Coordonnées : 49.220820, 1.154970
Total : 147 320€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 138 600€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.12€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 12.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8864€/an
Fourchette totale : 606€ - 901€/mois
Fourchette annuelle : 7267€ - 10811€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 657,15 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 972 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-11 972€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-26 348€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 572,39€
Coût de l'assurance :12 890,50€
Taxe foncière : 1 420,00€/an
Soit par mois : 118,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 118,33€/mois
Soit par an : 1 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 738,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louviers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 864 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 420 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 420 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 901 €
Revenus locatifs : +8 864 €
Charges déductibles : -37 901 €
Résultat foncier Année 1 : -29 037 €(Déficit de 29 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 301 €/an
Revenus locatifs : +8 864 €
Charges déductibles : -8 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7637.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 864 €37 906 €4 950 €-29 042 €21 400 €7 642 €7 642 €
29 041 €8 174 €4 819 €867 €--6 775 €
39 222 €8 038 €4 683 €1 183 €--5 592 €
49 406 €7 897 €4 542 €1 509 €--4 083 €
59 594 €7 752 €4 396 €1 842 €--2 241 €
69 786 €7 601 €4 246 €2 185 €--57 €
79 982 €7 446 €4 090 €2 536 €---
810 181 €7 285 €3 929 €2 897 €---
910 385 €7 118 €3 762 €3 267 €---
1010 593 €6 945 €3 590 €3 647 €---
1110 805 €6 767 €3 411 €4 038 €---
1211 021 €6 582 €3 227 €4 438 €---
1311 241 €6 391 €3 036 €4 850 €---
1411 466 €6 194 €2 838 €5 272 €---
1511 695 €5 990 €2 634 €5 706 €---
1611 929 €5 778 €2 423 €6 151 €---
1712 168 €5 559 €2 204 €6 608 €---
1812 411 €5 333 €1 978 €7 078 €---
1912 659 €5 099 €1 744 €7 560 €---
2012 912 €4 857 €1 501 €8 056 €---
2113 171 €4 606 €1 251 €8 564 €---
2213 434 €4 347 €992 €9 087 €---
2313 703 €4 079 €724 €9 624 €---
2413 977 €3 802 €446 €10 175 €---
2514 256 €3 515 €159 €10 742 €---
TOTAL283 901 €185 063 €71 572 €98 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €0 €+1 861 €
3+1 861 €0 €+1 861 €
4+1 861 €0 €+1 861 €
5+1 861 €0 €+1 861 €
6+1 861 €0 €+1 861 €
7+1 861 €+744 €+1 117 €
8+1 861 €+869 €+992 €
9+1 861 €+980 €+881 €
10+1 861 €+1 094 €+767 €
11+1 861 €+1 211 €+650 €
12+1 861 €+1 331 €+530 €
13+1 861 €+1 455 €+406 €
14+1 861 €+1 582 €+279 €
15+1 861 €+1 712 €+149 €
16+1 861 €+1 845 €+16 €
17+1 861 €+1 982 €-121 €
18+1 861 €+2 123 €-262 €
19+1 861 €+2 268 €-407 €
20+1 861 €+2 417 €-556 €
21+1 861 €+2 569 €-708 €
22+1 861 €+2 726 €-865 €
23+1 861 €+2 887 €-1 026 €
24+1 861 €+3 053 €-1 192 €
25+1 861 €+3 222 €-1 361 €
Total+46 525 €+29 652 €+16 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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