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Détails du bien

VilleSelommes (41)
Surface201m²
Coût Total257 100€
Loyer Annuel19 118€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 970,15 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mixte Poêle Gaz de ville et électricité, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif

Une maison pas comme les autres Un véritable cocon au cœur de Selommes ! Il y a des maisons que l'on visite et puis il y a celles que l'on découvre et que l'on n'oublie pas. Cette belle demeure ancienne, nichée au cœur du bourg de Selommes, fait incontestablement partie de cette seconde catégorie. À quelques pas seulement des commerces et de toutes les commodités, cette maison de caractère développe environ 200 m² habitables répartis sur trois niveaux et offre un agencement aussi atypique que séduisant. Ici, les espaces se découvrent au fil des pièces et des niveaux, créant une atmosphère chaleureuse et pleine de personnalité. Avec ses 5 chambres, elle conviendra aussi bien à une grande famille qu'à ceux qui recherchent de beaux volumes pour recevoir. Mais le véritable coup de cœur se trouve peut-être à l'extérieur un magnifique espace de 455 m², entièrement aménagé avec beaucoup de goût, pensé comme un véritable cocon. Joliment végétalisé, intimiste et facile à entretenir, cet extérieur invite à profiter pleinement des beaux jours, à recevoir ou simplement à s'offrir une parenthèse de tranquillité, en plein cœur du village. Et parce que cette maison ne manque décidément pas de surprises, une partie de l'habitation peut être exploitée indépendamment. L'aile droite se prête parfaitement à différents projets : chambre d'hôtes, gîte, location saisonnière type Airbnb ou encore espace dédié à une activité professionnelle. Une possibilité particulièrement intéressante pour générer un revenu complémentaire ou accueillir famille et amis tout en préservant l'indépendance de chacun. À quelques mètres seulement de la maison, un second petit jardin potager de 185 m², bordé par un ruisseau, vient compléter ce bien hors du commun. Un petit coin de nature idéal pour cultiver, jardiner ou simplement profiter du calme au bord de l'eau. Une maison pleine de charme, atypique et évolutive, qui offre bien plus qu'un simple lieu de vie : un véritable univers. Que vous soyez à la recherche d'une grande maison familiale, d'un projet d'accueil touristique ou tout simplement d'un bien avec une âme et un extérieur exceptionnel, laissez-vous surprendre par cette propriété rare. Une maison coup de cœur à découvrir absolument mais attention, elle pourrait bien vous donner envie de poser vos valises ! Bien proposé par Christine SEBASTIANETTI EI, agent commercial (RSAC 514446186) - https://www.century21-girault-vendome.com/mentions_legales/

Ville : Selommes
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.756071, 1.195889
Total : 257 100€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 241 500€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1593€/mois
Loyer annuel estimé : 19118€/an
Fourchette totale : 1279€ - 1985€/mois
Fourchette annuelle : 15347€ - 23816€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 392,31 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 854 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-84 854€ (-30.3%)
Marge achat-revente :22 754€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 266,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 341,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 853,94€
Coût de l'assurance :22 496,25€
Taxe foncière : 1 911,84€/an
Soit par mois : 159,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 593,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 500,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 201 m² à 12 000€ + Main d'œuvre: 1 000€ = 13000€
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres à 700€ chacune = 17500€
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain à 3000€ + Carrelage: 10 m² à 50€/m² = 500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 500€
    Parquet flottant: 50 m² à 60€/m² = 3000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 4500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² à 40€/m² = 2000€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² à 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Selommes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 118 €/an
Calcul : 1 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 814 €
Revenus locatifs : +19 118 €
Charges déductibles : -57 814 €
Résultat foncier Année 1 : -38 696 €(Déficit de 38 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 314 €/an
Revenus locatifs : +19 118 €
Charges déductibles : -11 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 804 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17295.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 118 €57 822 €8 511 €-38 704 €21 400 €17 304 €17 304 €
219 501 €11 095 €8 283 €8 406 €--8 898 €
319 891 €10 860 €8 048 €9 031 €---
420 289 €10 617 €7 805 €9 672 €---
520 694 €10 365 €7 553 €10 329 €---
621 108 €10 105 €7 293 €11 003 €---
721 530 €9 836 €7 024 €11 694 €---
821 961 €9 558 €6 746 €12 403 €---
922 400 €9 270 €6 459 €13 130 €---
1022 848 €8 973 €6 161 €13 875 €---
1123 305 €8 666 €5 854 €14 640 €---
1223 771 €8 348 €5 536 €15 424 €---
1324 247 €8 019 €5 207 €16 228 €---
1424 732 €7 679 €4 868 €17 052 €---
1525 226 €7 328 €4 516 €17 899 €---
1625 731 €6 964 €4 153 €18 766 €---
1726 245 €6 589 €3 777 €19 657 €---
1826 770 €6 200 €3 388 €20 570 €---
1927 306 €5 798 €2 987 €21 507 €---
2027 852 €5 383 €2 571 €22 469 €---
2128 409 €4 953 €2 142 €23 456 €---
2228 977 €4 509 €1 697 €24 468 €---
2329 557 €4 050 €1 238 €25 507 €---
2430 148 €3 575 €763 €26 573 €---
2530 751 €3 084 €272 €27 667 €---
TOTAL612 368 €239 646 €122 854 €372 722 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 015 €-6 420 €+10 435 €
2+4 015 €0 €+4 015 €
3+4 015 €+40 €+3 975 €
4+4 015 €+2 902 €+1 113 €
5+4 015 €+3 099 €+916 €
6+4 015 €+3 301 €+714 €
7+4 015 €+3 508 €+507 €
8+4 015 €+3 721 €+294 €
9+4 015 €+3 939 €+76 €
10+4 015 €+4 163 €-148 €
11+4 015 €+4 392 €-377 €
12+4 015 €+4 627 €-612 €
13+4 015 €+4 868 €-853 €
14+4 015 €+5 116 €-1 101 €
15+4 015 €+5 370 €-1 355 €
16+4 015 €+5 630 €-1 615 €
17+4 015 €+5 897 €-1 882 €
18+4 015 €+6 171 €-2 156 €
19+4 015 €+6 452 €-2 437 €
20+4 015 €+6 741 €-2 726 €
21+4 015 €+7 037 €-3 022 €
22+4 015 €+7 340 €-3 325 €
23+4 015 €+7 652 €-3 637 €
24+4 015 €+7 972 €-3 957 €
25+4 015 €+8 300 €-4 285 €
Total+100 375 €+111 817 €+-11 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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