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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface68m²
Coût Total135 189€
Loyer Annuel8 926€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-293€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 990 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 323,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Salon (total 24 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon

Dans une résidence fermée et sécurisée, proche du centre-commercial Carrefour, non loin des axes routiers pour Rouen et Paris. Venez découvrir cet appartement lumineux situé au premier étage dans un petit immeuble de 2 étages. Il se compose d'une entrée, un séjour-salon avec un accès sur un balcon sans vis à  vis, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle de douche, une buanderie, un w.c indépendant. Il dispose de fenêtres en double-vitrage. Une cave et une place de parking privative sont vendues avec ce bien. Il est disponible tout de suite, venez apporter votre touche personnelle pour cet appartement très agréable

Copropriété de 30 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3156.00 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.020215, 1.164548
Total : 135 189€
Prix d'acquisition : 89 990€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 127 990€
Frais de notaire : 7 199€
Coût estimé : 7 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8926€/an
Fourchette totale : 612€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 7345€ - 10847€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 492,31 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 477 €
Prix d'achat :89 990 €
Décote à l'achat :-11 487€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-33 712€ (-33.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 189€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,54€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 699,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 246,64€
Coût de l'assurance :9 463,23€
Taxe foncière : 892,63€/an
Soit par mois : 74,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 263,00€/mois
Soit par an : 3 156,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 743,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-293,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement revêtement sol salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 926 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 189 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 156 €/an
Calcul : 263 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 938 €
Revenus locatifs : +8 926 €
Charges déductibles : -46 938 €
Résultat foncier Année 1 : -38 012 €(Déficit de 38 012 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 612 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 938 €/an
Revenus locatifs : +8 926 €
Charges déductibles : -8 938 €
Résultat foncier Années 2+ : -12 €/an(Déficit de 12 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16612.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 494 €(65% de 89 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 494 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 926 €46 943 €4 515 €-38 016 €21 400 €16 616 €16 616 €
29 105 €8 822 €4 395 €282 €--16 334 €
39 287 €8 698 €4 271 €589 €--15 745 €
49 473 €8 569 €4 142 €903 €--14 842 €
59 662 €8 436 €4 009 €1 226 €--13 616 €
69 855 €8 299 €3 872 €1 557 €--12 060 €
710 052 €8 157 €3 729 €1 896 €--10 164 €
810 253 €8 009 €3 582 €2 244 €--7 920 €
910 459 €7 857 €3 430 €2 602 €--5 318 €
1010 668 €7 700 €3 272 €2 968 €--2 350 €
1110 881 €7 537 €3 110 €3 344 €---
1211 099 €7 368 €2 941 €3 731 €---
1311 321 €7 194 €2 767 €4 127 €---
1411 547 €7 014 €2 587 €4 533 €---
1511 778 €6 827 €2 400 €4 951 €---
1612 014 €6 634 €2 207 €5 379 €---
1712 254 €6 435 €2 008 €5 819 €---
1812 499 €6 229 €1 802 €6 270 €---
1912 749 €6 015 €1 588 €6 734 €---
2013 004 €5 795 €1 367 €7 209 €---
2113 264 €5 566 €1 139 €7 698 €---
2213 529 €5 330 €903 €8 199 €---
2313 800 €5 086 €659 €8 714 €---
2414 076 €4 833 €406 €9 243 €---
2514 357 €4 572 €145 €9 785 €---
TOTAL285 911 €213 926 €65 247 €71 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-6 420 €+8 295 €
2+1 875 €0 €+1 875 €
3+1 875 €0 €+1 875 €
4+1 875 €0 €+1 875 €
5+1 875 €0 €+1 875 €
6+1 875 €0 €+1 875 €
7+1 875 €0 €+1 875 €
8+1 875 €0 €+1 875 €
9+1 875 €0 €+1 875 €
10+1 875 €0 €+1 875 €
11+1 875 €+298 €+1 577 €
12+1 875 €+1 119 €+756 €
13+1 875 €+1 238 €+637 €
14+1 875 €+1 360 €+515 €
15+1 875 €+1 485 €+390 €
16+1 875 €+1 614 €+261 €
17+1 875 €+1 746 €+129 €
18+1 875 €+1 881 €-6 €
19+1 875 €+2 020 €-145 €
20+1 875 €+2 163 €-288 €
21+1 875 €+2 309 €-434 €
22+1 875 €+2 460 €-585 €
23+1 875 €+2 614 €-739 €
24+1 875 €+2 773 €-898 €
25+1 875 €+2 936 €-1 061 €
Total+46 875 €+21 596 €+25 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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