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Appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface73m²
Coût Total102 280€
Loyer Annuel8 463€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 904,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement T4 à Blois, Garage ! Découvrez cet appartement spacieux de 72 m², idéalement situé dans un quartier dynamique et convivial. Avec ses 4 pièces, dont 2 chambres confortables, cet espace de vie est parfait pour une petite famille ou un couple en quête de confort. Le salon salle à mangé, d'une superficie généreuse de 27,49 m², vous offre un cadre lumineux et accueillant, idéal pour vos moments de détente ou de convivialité. La cuisine séparée vous permettra de concocter de délicieux repas tout en préservant l'intimité de votre espace de vie. Vous apprécierez également la salle de bain bien agencée, qui répondra à tous vos besoins quotidiens. Cet appartement est situé au deuxième étage d'un immeuble de quatre étages, offrant une belle vue tout en étant facilement accessible. Le chauffage individuel au gaz, avec chaudière, garantit un confort optimal tout au long de l'année. En plus de ses atouts intérieurs, cet appartement dispose d'un garage, un véritable plus. Vous bénéficierez également d'une cave pour un espace de rangement supplémentaire. La localisation est un autre point fort : à proximité immédiate, vous trouverez plusieurs supermarchés, écoles, pharmacies et boulangeries, facilitant ainsi votre quotidien. Les transports en commun sont également à proximité. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un bien de qualité dans un environnement agréable et pratique. Cet appartement T4 à Blois n'attend que vous pour révéler tout son potentiel ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Blois-41000/373

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.579152, 1.305142
Total : 102 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8463€/an
Fourchette totale : 566€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6798€ - 10537€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 331,34€
Coût de l'assurance :8 949,50€
Taxe foncière : 846,31€/an
Soit par mois : 70,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz existante, ou remplacement par une chaudière à condensation si nécessaire.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 chaudière × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation:8 500€
    Cuisine complète (10 m²): 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation:3 500€
    Revêtement de sol (parquet flottant) 20 m²: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture 20 m²: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon 25 m²: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 875€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 463 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 739 €
Revenus locatifs : +8 463 €
Charges déductibles : -35 739 €
Résultat foncier Année 1 : -27 276 €(Déficit de 27 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 739 €/an
Revenus locatifs : +8 463 €
Charges déductibles : -4 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5876.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 463 €35 743 €3 538 €-27 279 €21 400 €5 879 €5 879 €
28 632 €4 650 €3 446 €3 983 €--1 897 €
38 805 €4 554 €3 350 €4 251 €---
48 981 €4 454 €3 250 €4 527 €---
59 161 €4 352 €3 147 €4 809 €---
69 344 €4 245 €3 041 €5 099 €---
79 531 €4 135 €2 930 €5 396 €---
89 721 €4 020 €2 816 €5 701 €---
99 916 €3 902 €2 698 €6 014 €---
1010 114 €3 779 €2 575 €6 335 €---
1110 317 €3 652 €2 448 €6 664 €---
1210 523 €3 521 €2 316 €7 002 €---
1310 733 €3 385 €2 180 €7 349 €---
1410 948 €3 244 €2 039 €7 704 €---
1511 167 €3 098 €1 893 €8 069 €---
1611 390 €2 946 €1 742 €8 444 €---
1711 618 €2 790 €1 586 €8 828 €---
1811 850 €2 628 €1 423 €9 223 €---
1912 087 €2 460 €1 256 €9 628 €---
2012 329 €2 286 €1 082 €10 043 €---
2112 576 €2 106 €902 €10 470 €---
2212 827 €1 919 €715 €10 908 €---
2313 084 €1 726 €522 €11 358 €---
2413 346 €1 526 €322 €11 819 €---
2513 612 €1 319 €115 €12 293 €---
TOTAL271 077 €112 439 €51 331 €158 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 777 €-6 420 €+8 197 €
2+1 777 €0 €+1 777 €
3+1 777 €+706 €+1 071 €
4+1 777 €+1 358 €+419 €
5+1 777 €+1 443 €+334 €
6+1 777 €+1 530 €+247 €
7+1 777 €+1 619 €+158 €
8+1 777 €+1 710 €+67 €
9+1 777 €+1 804 €-27 €
10+1 777 €+1 901 €-124 €
11+1 777 €+1 999 €-222 €
12+1 777 €+2 101 €-324 €
13+1 777 €+2 205 €-428 €
14+1 777 €+2 311 €-534 €
15+1 777 €+2 421 €-644 €
16+1 777 €+2 533 €-756 €
17+1 777 €+2 648 €-871 €
18+1 777 €+2 767 €-990 €
19+1 777 €+2 888 €-1 111 €
20+1 777 €+3 013 €-1 236 €
21+1 777 €+3 141 €-1 364 €
22+1 777 €+3 272 €-1 495 €
23+1 777 €+3 407 €-1 630 €
24+1 777 €+3 546 €-1 769 €
25+1 777 €+3 688 €-1 911 €
Total+44 425 €+47 592 €+-3 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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