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Appartement - 3 pièce(s) - 56 m²

VilleCarcassonne (11)
Surface56
Coût Total117 840
Loyer Annuel5 849
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 276,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur, appartement T2 bis loué 489€cc. Situé dans un quartier paisible, cet appartement de 55 m² vous offre un cadre de vie idéal, à proximité de toutes les commodités. Dès votre entrée, vous serez séduit par son lumineux salon de 22 m², parfait pour accueillir vos amis ou profiter de moments de détente en famille. La cuisine,équipée, est prête à accueillir vos talents culinaires. Avec sa chambre spacieuse et son bureau séparé, cet appartement est idéal pour un couple ou une petite famille. Vous disposerez également d'une salle de bain fonctionnelle, pour un confort au quotidien.Profitez d'un agréable balcon et sa vue dégagée pour savourer votre café du matin ou lire un bon livre au soleil. De plus, cet appartement est situé au premier étage d'un immeuble de deux étages, sans ascenseur, ce qui vous garantit tranquillité et intimité. Le chauffage individuel électrique vous permettra de réguler la température selon vos besoins. Un emplacement de parking est également inclus, un atout précieux dans cette ville animée. Résidence calme et bien fréquentée.À proximité, vous trouverez de nombreux commerces, dont plusieurs supermarchés tels que Casino et Carrefour City, ainsi que des établissements scolaires réputés comme le Lycée Lapérouse et le Collège Sainte-Marie. Les pharmacies et boulangeries ne sont qu'à quelques pas, facilitant votre quotidien.Ne manquez pas cette opportunité unique de devenir propriétaire d'un appartement confortable et bien situé à Carcassonne. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de ce bien d'exception !

Numéro de mandat : 13855

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 117 840
Prix d'acquisition : 71 500
Travaux : 40 620
Valeur du bien : 112 120
Frais de notaire : 5 720
Coût estimé : 5 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5849€/an
Fourchette totale : 391€ - 608€/mois
Fourchette annuelle : 4692€ - 7292€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 6.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 000
Prix d'achat :71 500
Décote à l'achat :+1 500 (+2.1%)
Marge achat-revente :-47 840€ (-68.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 624,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 761,48
Coût de l'assurance :10 605,60
Taxe foncière : 584,94€/an
Soit par mois : 48,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 487,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager daté et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Entretien et nettoyage du balcon
Quantité: environ 6 m²
Raison: État correct mais nécessite un peu d'entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 620(725 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Balcon:120
    Entretien balcon: 6 m² × 20€/m² = 120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 849 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 840 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 678
Revenus locatifs : +5 849
Charges déductibles : -45 678
Résultat foncier Année 1 : -39 829(Déficit de 39 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 429
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 058 €/an
Revenus locatifs : +5 849
Charges déductibles : -5 058
Résultat foncier Années 2+ : 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18429.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 84945 6824 053-39 83321 400 €18 433 €18 433 €
25 9664 9563 9471 011--17 422 €
36 0864 8463 8361 240--16 182 €
46 2074 7313 7221 476--14 706 €
56 3324 6133 6041 718--12 988 €
66 4584 4913 4821 967--11 020 €
76 5874 3643 3552 223--8 797 €
86 7194 2333 2242 486--6 311 €
96 8544 0973 0882 756--3 555 €
106 9913 9572 9483 034--521 €
117 1303 8112 8023 319---
127 2733 6602 6513 613---
137 4183 5042 4953 914---
147 5673 3432 3344 224---
157 7183 1762 1664 543---
167 8733 0021 9934 870---
178 0302 8231 8145 207---
188 1912 6371 6285 553---
198 3542 4451 4365 909---
208 5222 2461 2376 275---
218 6922 0401 0316 652---
228 8661 8278187 039---
239 0431 6065977 437---
249 2241 3773687 847---
259 4081 1411318 268---
TOTAL187 359124 61158 76162 74821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 748
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 228-6 420+7 648
2+1 2280+1 228
3+1 2280+1 228
4+1 2280+1 228
5+1 2280+1 228
6+1 2280+1 228
7+1 2280+1 228
8+1 2280+1 228
9+1 2280+1 228
10+1 2280+1 228
11+1 228+839+389
12+1 228+1 084+144
13+1 228+1 174+54
14+1 228+1 267-39
15+1 228+1 363-135
16+1 228+1 461-233
17+1 228+1 562-334
18+1 228+1 666-438
19+1 228+1 773-545
20+1 228+1 883-655
21+1 228+1 996-768
22+1 228+2 112-884
23+1 228+2 231-1 003
24+1 228+2 354-1 126
25+1 228+2 480-1 252
Total+30 700+18 824+11 876
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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