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Appartement F3 80m² centre ville de Raon l'Etape

Bien expiré
VilleRaon-l'Étape (88)
Surface80m²
Coût Total125 870€
Loyer Annuel6 893€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 112,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de type F3 de 80 m² situé au 2e étage d'un immeuble de 2 étages, au centre de Raon-l'Étape, ce bien ancien offre un espace de vie agréable. Cet appartement comprend 3 pièces : 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée s'ouvre sur le séjour, offrant une belle luminosité. L'exposition est orientée à l'est. Il est actuellement loué 485 € hors charge. aucun contentieux en cours avec le locataire.

  • Bon état général
  • Cuisine équipée
  • Grenier qui peut faire l'objet d'un aménagement de pièce supplémaentaire.
  • Pas d'ascenseur.

Chauffage électrique individuel. Classe énergie D - Non soumis au DPE. Vendu loué. Disponible à partir d'août 2026. A bénéficié du programme d'isolation CEE des combles et de mur intérieur exposé.

photos supplémentaire sur demande.

Ideal pour 1er investissement locatif. Vendu sans frais d'agence (soit 4500 € d'économie).

Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Raon-l'Étape
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88110
Coordonnées : 48.406900, 6.842140
Total : 125 870€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 29 750€
Valeur du bien : 118 750€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.18€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6893€/an
Fourchette totale : 463€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 5552€ - 8557€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :845,35 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 628 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+21 372€ (+31.6%)
Marge achat-revente :-58 242€ (-86.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,47€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 648,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 144,39€
Coût de l'assurance :9 440,25€
Taxe foncière : 689,29€/an
Soit par mois : 57,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation et du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine équipée, incluant les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine à rafraîchir pour moderniser l'espace
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle de bain moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 750 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Peinture:300€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raon-l'Étape (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 893 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 870 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 917 €
Revenus locatifs : +6 893 €
Charges déductibles : -34 917 €
Résultat foncier Année 1 : -28 024 €(Déficit de 28 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 167 €/an
Revenus locatifs : +6 893 €
Charges déductibles : -5 167 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6624.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 893 €34 921 €4 104 €-28 028 €21 400 €6 628 €6 628 €
27 031 €5 061 €3 994 €1 970 €--4 658 €
37 171 €4 946 €3 880 €2 225 €--2 433 €
47 315 €4 828 €3 762 €2 486 €---
57 461 €4 707 €3 640 €2 755 €---
67 610 €4 581 €3 514 €3 030 €---
77 763 €4 450 €3 383 €3 312 €---
87 918 €4 316 €3 249 €3 602 €---
98 076 €4 177 €3 110 €3 899 €---
108 238 €4 033 €2 966 €4 205 €---
118 402 €3 884 €2 817 €4 518 €---
128 570 €3 731 €2 664 €4 840 €---
138 742 €3 572 €2 505 €5 170 €---
148 917 €3 408 €2 341 €5 509 €---
159 095 €3 239 €2 172 €5 856 €---
169 277 €3 063 €1 996 €6 214 €---
179 462 €2 882 €1 815 €6 580 €---
189 652 €2 695 €1 628 €6 957 €---
199 845 €2 502 €1 435 €7 343 €---
2010 042 €2 302 €1 235 €7 740 €---
2110 242 €2 095 €1 028 €8 147 €---
2210 447 €1 882 €815 €8 565 €---
2310 656 €1 661 €594 €8 995 €---
2410 869 €1 433 €366 €9 436 €---
2511 087 €1 198 €131 €9 889 €---
TOTAL220 781 €115 567 €59 144 €105 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €-6 420 €+7 868 €
2+1 448 €0 €+1 448 €
3+1 448 €0 €+1 448 €
4+1 448 €+16 €+1 432 €
5+1 448 €+826 €+622 €
6+1 448 €+909 €+539 €
7+1 448 €+994 €+454 €
8+1 448 €+1 081 €+367 €
9+1 448 €+1 170 €+278 €
10+1 448 €+1 261 €+187 €
11+1 448 €+1 355 €+93 €
12+1 448 €+1 452 €-4 €
13+1 448 €+1 551 €-103 €
14+1 448 €+1 653 €-205 €
15+1 448 €+1 757 €-309 €
16+1 448 €+1 864 €-416 €
17+1 448 €+1 974 €-526 €
18+1 448 €+2 087 €-639 €
19+1 448 €+2 203 €-755 €
20+1 448 €+2 322 €-874 €
21+1 448 €+2 444 €-996 €
22+1 448 €+2 570 €-1 122 €
23+1 448 €+2 699 €-1 251 €
24+1 448 €+2 831 €-1 383 €
25+1 448 €+2 967 €-1 519 €
Total+36 200 €+31 564 €+4 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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