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Appartement 2 pièces lumineux - evreux centre ville

VilleÉvreux (27)
Surface51m²
Coût Total122 350€
Loyer Annuel8 669€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement 2 pièces lumineux – Évreux centre-ville

Idéalement situé en plein cœur d’Évreux, découvrez cet appartement de 51 m² offrant un cadre de vie agréable et pratique, à proximité immédiate des commerces, transports et commodités.

Cet appartement traversant bénéficie d’une belle luminosité tout au long de la journée. Il se compose d’une pièce de vie spacieuse et lumineuse, d’une cuisine, d’une chambre confortable, ainsi que d’une salle de bains et de WC séparés.

Idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

À visiter sans tarder !

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.028140, 1.147100
Total : 122 350€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 30 550€
Valeur du bien : 115 550€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8669€/an
Fourchette totale : 601€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 7214€ - 10418€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 955,56 €/m²
Basé sur :363 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 734 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-14 734€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-22 616€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 907,45€
Coût de l'assurance :10 705,62€
Taxe foncière : 866,94€/an
Soit par mois : 72,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 550 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 669 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 350 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 794 €
Revenus locatifs : +8 669 €
Charges déductibles : -35 794 €
Résultat foncier Année 1 : -27 125 €(Déficit de 27 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 244 €/an
Revenus locatifs : +8 669 €
Charges déductibles : -5 244 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5724.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 669 €35 798 €3 953 €-27 129 €21 400 €5 729 €5 729 €
28 843 €5 141 €3 846 €3 702 €--2 027 €
39 020 €5 031 €3 736 €3 989 €---
49 200 €4 917 €3 622 €4 283 €---
59 384 €4 799 €3 504 €4 585 €---
69 572 €4 677 €3 382 €4 894 €---
79 763 €4 552 €3 257 €5 211 €---
89 958 €4 422 €3 127 €5 537 €---
910 158 €4 288 €2 992 €5 870 €---
1010 361 €4 149 €2 854 €6 212 €---
1110 568 €4 006 €2 710 €6 562 €---
1210 779 €3 858 €2 562 €6 922 €---
1310 995 €3 705 €2 409 €7 290 €---
1411 215 €3 547 €2 251 €7 668 €---
1511 439 €3 383 €2 088 €8 056 €---
1611 668 €3 215 €1 919 €8 453 €---
1711 901 €3 040 €1 745 €8 861 €---
1812 139 €2 860 €1 565 €9 279 €---
1912 382 €2 674 €1 379 €9 708 €---
2012 630 €2 482 €1 187 €10 148 €---
2112 882 €2 283 €988 €10 599 €---
2213 140 €2 078 €783 €11 062 €---
2313 403 €1 866 €571 €11 537 €---
2413 671 €1 647 €352 €12 024 €---
2513 944 €1 421 €125 €12 524 €---
TOTAL277 684 €119 837 €56 907 €157 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 821 €-6 420 €+8 241 €
2+1 821 €0 €+1 821 €
3+1 821 €+588 €+1 233 €
4+1 821 €+1 285 €+536 €
5+1 821 €+1 375 €+446 €
6+1 821 €+1 468 €+353 €
7+1 821 €+1 563 €+258 €
8+1 821 €+1 661 €+160 €
9+1 821 €+1 761 €+60 €
10+1 821 €+1 864 €-43 €
11+1 821 €+1 969 €-148 €
12+1 821 €+2 077 €-256 €
13+1 821 €+2 187 €-366 €
14+1 821 €+2 300 €-479 €
15+1 821 €+2 417 €-596 €
16+1 821 €+2 536 €-715 €
17+1 821 €+2 658 €-837 €
18+1 821 €+2 784 €-963 €
19+1 821 €+2 912 €-1 091 €
20+1 821 €+3 044 €-1 223 €
21+1 821 €+3 180 €-1 359 €
22+1 821 €+3 319 €-1 498 €
23+1 821 €+3 461 €-1 640 €
24+1 821 €+3 607 €-1 786 €
25+1 821 €+3 757 €-1 936 €
Total+45 525 €+47 354 €+-1 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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