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Maison 12 pièces 194 m²

VilleArrènes (23)
Surface194m²
Coût Total185 840€
Loyer Annuel14 451€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 461,34 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 12 pièces principales

Au calme. Lumineuse et spacieuse maison en pierre, garage attenant 40m². Très grand potentiel habitable et locatif : grande maison familiale ou division en logements. Actuellement : 2 cuisines, 2 séjours, 6 chambres, 2 autres pièces, salle d'eau, 2 WC. Caves. Double vitrage refait. Jardin env. 350m² + prairie 3550m². Honoraires à charge acquéreur : 9.82%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 355-1605 Date de réalisation du diagnostic : 26/07/2024 Prix hors honoraires : 81 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 500 € et 10 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Arrènes
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23210
Coordonnées : 46.057472, 1.595978
Total : 185 840€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 89 180€
Valeur du bien : 178 680€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1204€/mois
Loyer annuel estimé : 14451€/an
Fourchette totale : 952€ - 1523€/mois
Fourchette annuelle : 11429€ - 18272€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :596,73 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :115 765 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-26 265€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-70 075€ (-60.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 437,93€
Coût de l'assurance :16 261,00€
Taxe foncière : 1 445,11€/an
Soit par mois : 120,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 082,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État moyen - Revêtement de sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 180 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 880€
    Isolation toiture/combles: 194 m² × 60€/m² = 11640€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 2880€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arrènes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 451 €/an
Calcul : 1 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 274 €
Revenus locatifs : +14 451 €
Charges déductibles : -97 274 €
Résultat foncier Année 1 : -82 823 €(Déficit de 82 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 094 €/an
Revenus locatifs : +14 451 €
Charges déductibles : -8 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61422.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 451 €97 280 €6 004 €-82 829 €21 400 €61 429 €61 429 €
214 740 €7 937 €5 842 €6 803 €--54 626 €
315 035 €7 770 €5 674 €7 265 €--47 361 €
415 336 €7 597 €5 501 €7 739 €--39 622 €
515 642 €7 418 €5 322 €8 225 €--31 397 €
615 955 €7 233 €5 137 €8 722 €--22 675 €
716 274 €7 042 €4 946 €9 232 €--13 443 €
816 600 €6 845 €4 749 €9 755 €--3 688 €
916 932 €6 641 €4 545 €10 291 €---
1017 270 €6 430 €4 335 €10 840 €---
1117 616 €6 212 €4 117 €11 403 €---
1217 968 €5 988 €3 892 €11 981 €---
1318 327 €5 755 €3 660 €12 572 €---
1418 694 €5 515 €3 420 €13 179 €---
1519 068 €5 267 €3 172 €13 801 €---
1619 449 €5 011 €2 915 €14 438 €---
1719 838 €4 746 €2 651 €15 092 €---
1820 235 €4 473 €2 377 €15 762 €---
1920 640 €4 190 €2 094 €16 450 €---
2021 053 €3 898 €1 802 €17 155 €---
2121 474 €3 596 €1 501 €17 877 €---
2221 903 €3 285 €1 189 €18 618 €---
2322 341 €2 963 €867 €19 379 €---
2422 788 €2 630 €534 €20 158 €---
2523 244 €2 286 €190 €20 958 €---
TOTAL462 873 €228 007 €86 438 €234 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 035 €-6 420 €+9 455 €
2+3 035 €0 €+3 035 €
3+3 035 €0 €+3 035 €
4+3 035 €0 €+3 035 €
5+3 035 €0 €+3 035 €
6+3 035 €0 €+3 035 €
7+3 035 €0 €+3 035 €
8+3 035 €0 €+3 035 €
9+3 035 €+1 981 €+1 054 €
10+3 035 €+3 252 €-217 €
11+3 035 €+3 421 €-386 €
12+3 035 €+3 594 €-559 €
13+3 035 €+3 772 €-737 €
14+3 035 €+3 954 €-919 €
15+3 035 €+4 140 €-1 105 €
16+3 035 €+4 332 €-1 297 €
17+3 035 €+4 528 €-1 493 €
18+3 035 €+4 729 €-1 694 €
19+3 035 €+4 935 €-1 900 €
20+3 035 €+5 146 €-2 111 €
21+3 035 €+5 363 €-2 328 €
22+3 035 €+5 586 €-2 551 €
23+3 035 €+5 814 €-2 779 €
24+3 035 €+6 047 €-3 012 €
25+3 035 €+6 287 €-3 252 €
Total+75 875 €+70 460 €+5 415 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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