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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleLormont (33)
Surface79
Coût Total172 178
Loyer Annuel11 717
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 591 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 779,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4pièces avec balcon et parking

Situé au 1ᵉ étage de la résidence François Rabelais, rue Pierre de Ronsard à Lormont, cet appartement T4 offre un cadre de vie agréable et lumineux.

Il se compose de 3 chambres, d'un séjour spacieux, d'une cuisine séparée et d'une salle de bains. Vous profiterez également d'un grand balcon avec vue dégagée.

Idéalement situé, à proximité des commerces et du tramway.

Possibilité d'acheter une place de parking 8000€.

Photos non contractuelles – certaines images peuvent présenter un aménagement réalisé par intelligence artificielle.

Pas de frais d'agence - Frais de notaire réduits 3%

Informations complémentaires Bien vendu dans le cadre d'une vente HLM (conditions spécifiques d'éligibilité à respecter). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Le délai de remise des offres d'achat prioritaires (1 mois à compter de la dernière publicité légale), le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L 443-11 et suivant du CCH.

Modalités de visites et de remises des offres, contact : [Coordonnées masquées] – *** - RICHARD Virginie [Coordonnées masquées] Référence annonce : 002883 Date de réalisation du diagnostic : 02/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.872710, -0.518270
Total : 172 178
Prix d'acquisition : 140 591
Travaux : 20 340
Valeur du bien : 160 931
Frais de notaire : 11 247
Coût estimé : 11 247
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11717€/an
Fourchette totale : 838€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 10052€ - 13657€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 500
Prix d'achat :140 591
Décote à l'achat :-56 909 (-28.8%)
Marge achat-revente :25 322€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 178
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 649,14
Coût de l'assurance :15 065,57
Taxe foncière : 1 171,67€/an
Soit par mois : 97,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 000,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 340(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 717 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 178 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 894
Revenus locatifs : +11 717
Charges déductibles : -27 894
Résultat foncier Année 1 : -16 177(Déficit de 16 177 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 477
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 554 €/an
Revenus locatifs : +11 717
Charges déductibles : -7 554
Résultat foncier Années 2+ : 4 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5477.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 591
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 384(65% de 140 591 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 323 €/an
Calcul : 91 384 € × 3,636% = 3 323
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 71727 8995 785-16 18310 700 €5 483 €5 483 €
211 9517 4065 6324 545--938 €
312 1907 2475 4734 943---
412 4347 0835 3085 351---
512 6836 9125 1385 770---
612 9366 7374 9626 200---
713 1956 5544 7806 640---
813 4596 3664 5927 093---
913 7286 1714 3977 557---
1014 0035 9704 1958 033---
1114 2835 7613 9878 521---
1214 5685 5463 7719 023---
1314 8605 3223 5489 537---
1415 1575 0923 31710 065---
1515 4604 8533 07810 607---
1615 7694 6062 83111 164---
1716 0854 3502 57611 735---
1816 4064 0862 31112 321---
1916 7343 8122 03812 922---
2017 0693 5291 75513 540---
2117 4103 2361 46214 174---
2217 7592 9331 15914 825---
2318 1142 62084615 494---
2418 4762 29652116 180---
2518 8461 96018616 885---
TOTAL375 289148 34683 649226 94310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 943
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 461-3 210+5 671
2+2 4610+2 461
3+2 461+1 202+1 259
4+2 461+1 605+856
5+2 461+1 731+730
6+2 461+1 860+601
7+2 461+1 992+469
8+2 461+2 128+333
9+2 461+2 267+194
10+2 461+2 410+51
11+2 461+2 556-95
12+2 461+2 707-246
13+2 461+2 861-400
14+2 461+3 020-559
15+2 461+3 182-721
16+2 461+3 349-888
17+2 461+3 520-1 059
18+2 461+3 696-1 235
19+2 461+3 877-1 416
20+2 461+4 062-1 601
21+2 461+4 252-1 791
22+2 461+4 448-1 987
23+2 461+4 648-2 187
24+2 461+4 854-2 393
25+2 461+5 066-2 605
Total+61 525+68 083+-6 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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