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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleMeaux (77)
Surface75
Coût Total180 400
Loyer Annuel13 283
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+65
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 870 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 504,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m² - Appartement 4 pièces 75 m²

EXCLUSIVITE AGENCITY LAGNY : T4 d'environ 75m2, quartier BEAUVAL : 1 Rue Ferdinand Buisson 77100 MEAUX

Au 3e étage et dernier sans ascenseur, il comprend : une entrée avec placards, une grande pièce de vie baignée de lumière, une cuisine, 2 chambres avec placards, une salle de bains et un wc indépendant. Deux belles terrasses. Travaux de rafraîchissement à prévoir.

Une place de parking en sous-sol accompagne ce bien.

Idéal pour un investissement locatif.

Contactez-nous pour une visite.... [Coordonnées masquées] !

Surface : 75 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1

Consommation énergie primaire : 280 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 300 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.951620, 2.911425
Total : 180 400
Prix d'acquisition : 112 870
Travaux : 58 500
Valeur du bien : 171 370
Frais de notaire : 9 030
Coût estimé : 9 030
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13283€/an
Fourchette totale : 929€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 11151€ - 15824€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 931,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 621,52
Coût de l'assurance :15 334,00
Taxe foncière : 1 328,35€/an
Soit par mois : 110,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 106,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète des 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 246
Revenus locatifs : +13 283
Charges déductibles : -66 246
Résultat foncier Année 1 : -52 963(Déficit de 52 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 563
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 746 €/an
Revenus locatifs : +13 283
Charges déductibles : -7 746
Résultat foncier Années 2+ : 5 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31562.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 870
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 366(65% de 112 870 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 668 €/an
Calcul : 73 366 € × 3,636% = 2 668
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 28366 2525 810-52 96921 400 €31 569 €31 569 €
213 5497 5955 6535 954--25 615 €
313 8207 4335 4916 388--19 227 €
414 0977 2655 3236 832--12 395 €
514 3787 0915 1507 287--5 108 €
614 6666 9124 9717 754---
714 9596 7274 7868 232---
815 2596 5364 5958 722---
915 5646 3394 3979 225---
1015 8756 1354 1939 740---
1116 1935 9243 98310 268---
1216 5165 7073 76510 810---
1316 8475 4823 54011 365---
1417 1845 2493 30811 934---
1517 5275 0093 06812 518---
1617 8784 7612 82013 117---
1718 2354 5052 56313 730---
1818 6004 2412 29914 360---
1918 9723 9672 02515 005---
2019 3523 6851 74315 667---
2119 7393 3931 45116 346---
2220 1333 0911 15017 042---
2320 5362 78083817 756---
2420 9472 45851718 488---
2521 3662 12618419 240---
TOTAL425 474190 66483 622234 81021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 810
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 790-6 420+9 210
2+2 7900+2 790
3+2 7900+2 790
4+2 7900+2 790
5+2 7900+2 790
6+2 790+794+1 996
7+2 790+2 470+320
8+2 790+2 617+173
9+2 790+2 767+23
10+2 790+2 922-132
11+2 790+3 080-290
12+2 790+3 243-453
13+2 790+3 410-620
14+2 790+3 580-790
15+2 790+3 755-965
16+2 790+3 935-1 145
17+2 790+4 119-1 329
18+2 790+4 308-1 518
19+2 790+4 501-1 711
20+2 790+4 700-1 910
21+2 790+4 904-2 114
22+2 790+5 113-2 323
23+2 790+5 327-2 537
24+2 790+5 547-2 757
25+2 790+5 772-2 982
Total+69 750+70 443+-693
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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