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Maison en Charente

VilleSuaux (16)
Surface190m²
Coût Total168 000€
Loyer Annuel13 834€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 684,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ancienne au centre d un village charentais (ancienne boulangerie ,four à bois) grand jardin , garage 2 places et dépendances. Pompe à chaleur et chauffe eau récent (22mois ) Travaux à prévoir mais beaucoup de potentiel

Ville : Suaux
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16260
Coordonnées : 45.851490, 0.507090
Total : 168 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 27 600€
Valeur du bien : 157 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13834€/an
Fourchette totale : 906€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 10871€ - 17606€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :698,24 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :132 666 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-2 666€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-35 334€ (-26.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 140,19€
Coût de l'assurance :14 700,00€
Taxe foncière : 1 383,44€/an
Soit par mois : 115,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :168,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car la pompe à chaleur est récente (22 mois)
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage récent
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 600 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car la pompe à chaleur est récente (22 mois) = 0€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie mise aux normes: 2000€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol 27 m²: 60€/m² × 27 = 1620€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Suaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 834 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 994 €
Revenus locatifs : +13 834 €
Charges déductibles : -34 994 €
Résultat foncier Année 1 : -21 159 €(Déficit de 21 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 159 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 394 €/an
Revenus locatifs : +13 834 €
Charges déductibles : -7 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 441 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 834 €34 999 €5 428 €-21 165 €21 165 €--
214 111 €7 253 €5 281 €6 859 €---
314 393 €7 101 €5 130 €7 292 €---
414 681 €6 945 €4 973 €7 737 €---
514 975 €6 783 €4 811 €8 192 €---
615 274 €6 616 €4 644 €8 659 €---
715 580 €6 443 €4 472 €9 137 €---
815 891 €6 265 €4 293 €9 627 €---
916 209 €6 080 €4 109 €10 129 €---
1016 533 €5 890 €3 918 €10 644 €---
1116 864 €5 693 €3 722 €11 171 €---
1217 201 €5 490 €3 518 €11 712 €---
1317 545 €5 280 €3 308 €12 266 €---
1417 896 €5 063 €3 091 €12 833 €---
1518 254 €4 839 €2 867 €13 416 €---
1618 619 €4 607 €2 636 €14 012 €---
1718 992 €4 368 €2 396 €14 624 €---
1819 372 €4 120 €2 149 €15 251 €---
1919 759 €3 865 €1 893 €15 894 €---
2020 154 €3 601 €1 629 €16 553 €---
2120 557 €3 328 €1 357 €17 229 €---
2220 968 €3 046 €1 075 €17 922 €---
2321 388 €2 755 €784 €18 633 €---
2421 815 €2 454 €483 €19 361 €---
2522 252 €2 144 €172 €20 108 €---
TOTAL443 121 €155 026 €78 140 €288 094 €21 165 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 349 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905 €-6 349 €+9 254 €
2+2 905 €+2 058 €+847 €
3+2 905 €+2 188 €+717 €
4+2 905 €+2 321 €+584 €
5+2 905 €+2 458 €+447 €
6+2 905 €+2 598 €+307 €
7+2 905 €+2 741 €+164 €
8+2 905 €+2 888 €+17 €
9+2 905 €+3 039 €-134 €
10+2 905 €+3 193 €-288 €
11+2 905 €+3 351 €-446 €
12+2 905 €+3 513 €-608 €
13+2 905 €+3 680 €-775 €
14+2 905 €+3 850 €-945 €
15+2 905 €+4 025 €-1 120 €
16+2 905 €+4 204 €-1 299 €
17+2 905 €+4 387 €-1 482 €
18+2 905 €+4 575 €-1 670 €
19+2 905 €+4 768 €-1 863 €
20+2 905 €+4 966 €-2 061 €
21+2 905 €+5 169 €-2 264 €
22+2 905 €+5 377 €-2 472 €
23+2 905 €+5 590 €-2 685 €
24+2 905 €+5 808 €-2 903 €
25+2 905 €+6 032 €-3 127 €
Total+72 625 €+86 428 €+-13 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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