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Marseille 13013 / La Rose village - Duplex 4/5 pièces de 104 m2, terrasses et garage double.

VilleMarseille 13e (13)
Surface104
Coût Total239 220
Loyer Annuel17 678
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-252
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 221 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 129,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 5 pièces, Terrasse, Climatisation, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Marseille 13013 - La Rose village. Loïc et Cédric Dahan vous proposent en exclusivité cet appartement duplex traversant de 104 m2 situé au 2ème et dernier étage d'un immeuble récent construit en 2008. Il se compose d'une pièce à vivre de 50 m2 comprenant un salon/séjour de 40 m2 et d'une cuisine de 10 m2 équipée et aménagée, l'ensemble donnant sur une première terrasse tropézienne de 18 m2 et une seconde terrasse de 5,50 m2. Il dispose de 3 chambres (possibilité de recréer la 4ème chambre) de 10,50 m2, 13,50m2 et 15m2 dont 2 avec terrasse privative, une salle de bain avec baignoire de 3,20m2, une salle d'eau de 5m2 ainsi que 2 wc séparés. Informations complémentaires:

  • L'appartement est entièrement climatisé
  • Nombreux rangements: placard, celliers ...
  • Il est vendu avec un garage double en sous sol d'une surface de 26m2

Charges de copropriété: 250€/mois (eau froide, entretien copropriété, syndic, garage...) / Taxe foncière: 2496€/an   Contactez Cédric Dahan au [Coordonnées masquées] Cette annonce vous est proposée par Loïc et Cédric Dahan - Ei - NoRSAC: 498 388 123, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Marseille - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.319040, 5.408140
Total : 239 220
Prix d'acquisition : 221 500
Valeur du bien : 221 500
Frais de notaire : 17 720
Coût estimé : 17 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1473€/mois
Loyer annuel estimé : 17678€/an
Fourchette totale : 1151€ - 1886€/mois
Fourchette annuelle : 13807€ - 22633€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 336,88 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 036
Prix d'achat :221 500
Décote à l'achat :-21 536 (-8.9%)
Marge achat-revente :3 816€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 266,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 288,19
Coût de l'assurance :21 529,80
Taxe foncière : 2 496,00€/an
Soit par mois : 208,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 473,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 724,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 678 €/an
Calcul : 1 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 220 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 496 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 14 577 €/an
Revenus locatifs : +17 678
Charges déductibles : -14 577
Résultat foncier : 3 100 €/an
Prix d'achat du bien : 221 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 975(65% de 221 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 235 €/an
Calcul : 143 975 € × 3,636% = 5 235
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 67814 5858 2283 093---
218 03114 3698 0123 662---
318 39214 1457 7884 247---
418 76013 9147 5564 846---
519 13513 6747 3165 461---
619 51813 4257 0686 092---
719 90813 1686 8116 740---
820 30612 9026 5457 404---
920 71212 6266 2698 086---
1021 12612 3415 9848 786---
1121 54912 0455 6889 504---
1221 98011 7395 38210 241---
1322 42011 4235 06510 997---
1422 86811 0954 73811 773---
1523 32510 7554 39812 570---
1623 79210 4044 04613 388---
1724 26810 0403 68214 228---
1824 7539 6633 30615 090---
1925 2489 2732 91515 976---
2025 7538 8692 51116 885---
2126 2688 4502 09317 818---
2226 7948 0171 66018 776---
2327 3297 5691 21219 761---
2427 8767 10574720 771---
2528 4336 62426721 810---
TOTAL566 222278 218119 288288 0040Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 004
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 712+928+2 784
2+3 712+1 099+2 613
3+3 712+1 274+2 438
4+3 712+1 454+2 258
5+3 712+1 638+2 074
6+3 712+1 828+1 884
7+3 712+2 022+1 690
8+3 712+2 221+1 491
9+3 712+2 426+1 286
10+3 712+2 636+1 076
11+3 712+2 851+861
12+3 712+3 072+640
13+3 712+3 299+413
14+3 712+3 532+180
15+3 712+3 771-59
16+3 712+4 016-304
17+3 712+4 268-556
18+3 712+4 527-815
19+3 712+4 793-1 081
20+3 712+5 065-1 353
21+3 712+5 345-1 633
22+3 712+5 633-1 921
23+3 712+5 928-2 216
24+3 712+6 231-2 519
25+3 712+6 543-2 831
Total+92 800+86 401+6 399
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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