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Marseille 13013 / La Rose village - Duplex 4/5 pièces de 104 m2, terrasses et garage double.

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface104m²
Coût Total239 220€
Loyer Annuel17 678€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 221 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 129,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 5 pièces, Terrasse, Climatisation, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Marseille 13013 - La Rose village. Loïc et Cédric Dahan vous proposent en exclusivité cet appartement duplex traversant de 104 m2 situé au 2ème et dernier étage d'un immeuble récent construit en 2008. Il se compose d'une pièce à vivre de 50 m2 comprenant un salon/séjour de 40 m2 et d'une cuisine de 10 m2 équipée et aménagée, l'ensemble donnant sur une première terrasse tropézienne de 18 m2 et une seconde terrasse de 5,50 m2. Il dispose de 3 chambres (possibilité de recréer la 4ème chambre) de 10,50 m2, 13,50m2 et 15m2 dont 2 avec terrasse privative, une salle de bain avec baignoire de 3,20m2, une salle d'eau de 5m2 ainsi que 2 wc séparés. Informations complémentaires:

  • L'appartement est entièrement climatisé
  • Nombreux rangements: placard, celliers ...
  • Il est vendu avec un garage double en sous sol d'une surface de 26m2

Charges de copropriété: 250€/mois (eau froide, entretien copropriété, syndic, garage...) / Taxe foncière: 2496€/an   Contactez Cédric Dahan au [Coordonnées masquées] Cette annonce vous est proposée par Loïc et Cédric Dahan - Ei - NoRSAC: 498 388 123, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Marseille - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.319040, 5.408140
Total : 239 220€
Prix d'acquisition : 221 500€
Valeur du bien : 221 500€
Frais de notaire : 17 720€
Coût estimé : 17 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1473€/mois
Loyer annuel estimé : 17678€/an
Fourchette totale : 1151€ - 1886€/mois
Fourchette annuelle : 13807€ - 22633€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 336,88 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 036 €
Prix d'achat :221 500 €
Décote à l'achat :-21 536€ (-8.9%)
Marge achat-revente :3 816€ (1.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,77€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 266,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 288,19€
Coût de l'assurance :21 529,80€
Taxe foncière : 2 496,00€/an
Soit par mois : 208,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 473,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 724,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 678 €/an
Calcul : 1 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 220 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 861 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 496 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 14 577 €/an
Revenus locatifs : +17 678 €
Charges déductibles : -14 577 €
Résultat foncier : 3 100 €/an
Prix d'achat du bien : 221 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 975 €(65% de 221 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 235 €/an
Calcul : 143 975 € × 3,636% = 5 235 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 678 €14 585 €8 228 €3 093 €---
218 031 €14 369 €8 012 €3 662 €---
318 392 €14 145 €7 788 €4 247 €---
418 760 €13 914 €7 556 €4 846 €---
519 135 €13 674 €7 316 €5 461 €---
619 518 €13 425 €7 068 €6 092 €---
719 908 €13 168 €6 811 €6 740 €---
820 306 €12 902 €6 545 €7 404 €---
920 712 €12 626 €6 269 €8 086 €---
1021 126 €12 341 €5 984 €8 786 €---
1121 549 €12 045 €5 688 €9 504 €---
1221 980 €11 739 €5 382 €10 241 €---
1322 420 €11 423 €5 065 €10 997 €---
1422 868 €11 095 €4 738 €11 773 €---
1523 325 €10 755 €4 398 €12 570 €---
1623 792 €10 404 €4 046 €13 388 €---
1724 268 €10 040 €3 682 €14 228 €---
1824 753 €9 663 €3 306 €15 090 €---
1925 248 €9 273 €2 915 €15 976 €---
2025 753 €8 869 €2 511 €16 885 €---
2126 268 €8 450 €2 093 €17 818 €---
2226 794 €8 017 €1 660 €18 776 €---
2327 329 €7 569 €1 212 €19 761 €---
2427 876 €7 105 €747 €20 771 €---
2528 433 €6 624 €267 €21 810 €---
TOTAL566 222 €278 218 €119 288 €288 004 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 712 €+928 €+2 784 €
2+3 712 €+1 099 €+2 613 €
3+3 712 €+1 274 €+2 438 €
4+3 712 €+1 454 €+2 258 €
5+3 712 €+1 638 €+2 074 €
6+3 712 €+1 828 €+1 884 €
7+3 712 €+2 022 €+1 690 €
8+3 712 €+2 221 €+1 491 €
9+3 712 €+2 426 €+1 286 €
10+3 712 €+2 636 €+1 076 €
11+3 712 €+2 851 €+861 €
12+3 712 €+3 072 €+640 €
13+3 712 €+3 299 €+413 €
14+3 712 €+3 532 €+180 €
15+3 712 €+3 771 €-59 €
16+3 712 €+4 016 €-304 €
17+3 712 €+4 268 €-556 €
18+3 712 €+4 527 €-815 €
19+3 712 €+4 793 €-1 081 €
20+3 712 €+5 065 €-1 353 €
21+3 712 €+5 345 €-1 633 €
22+3 712 €+5 633 €-1 921 €
23+3 712 €+5 928 €-2 216 €
24+3 712 €+6 231 €-2 519 €
25+3 712 €+6 543 €-2 831 €
Total+92 800 €+86 401 €+6 399 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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