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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLinars (16)
Surface340m²
Coût Total502 216€
Loyer Annuel35 713€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 385 200 €
Surface : 340 m²
Prix au m² : 1 132,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis

Elite Group Real Estate vous présente cette maison de 340 m² habitables sur un terrain de 3475 m², clos et arboré fermé par un portail électrique, dans un environnement sans vis-à-vis, à 10 minutes d'Angoulême.

Édifiée sur deux niveaux, le rez-de-chaussée est composé d'une entrée, une cuisine aménagée et équipée, une véranda, une salle à manger avec un poêle à bois, un salon avec un bar, 2 chambres, salle de bain, dressing, 2 WC.

Au rez de jardin , vous trouverez 3 chambres, une salle de bains, une salle d'eau, une cave, une chaufferie, 4 pièces avec baies vitrées pouvant êtres aménagées comme vous le souhaitez.

Huisseries bois simple vitrage, chauffage central gaz de ville avec chaudière à condensation, fibre optique, tout à l'égout.

La propriété vous offre une piscine, des terrasses, des carports pour recevoir plusieurs voitures.

Proches toutes commodités, médecins, pharmacie, supermarché, écoles et bus STGA, à 10 minutes de la gare.

Contact ELITE GROUP : Sébastien LOTTE

VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Linars
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16730
Coordonnées : 45.657032, 0.073372
Total : 502 216€
Prix d'acquisition : 385 200€
Travaux : 86 200€
Valeur du bien : 471 400€
Frais de notaire : 30 816€
Coût estimé : 30 816€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 340m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2976€/mois
Loyer annuel estimé : 35713€/an
Fourchette totale : 2401€ - 3689€/mois
Fourchette annuelle : 28812€ - 44265€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 594,7 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :542 196 €
Prix d'achat :385 200 €
Décote à l'achat :-156 996€ (-29.0%)
Marge achat-revente :39 980€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :502 216€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 460,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :125,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 586,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :235 983,61€
Coût de l'assurance :37 666,20€
Taxe foncière : 3 571,26€/an
Soit par mois : 297,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 976,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 883,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 340 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz de ville
Quantité: 1 système pour 340 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 200 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:34 000€
    Isolation toiture/combles: 340 m² × 100€/m² = 34000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Remplacement fenêtres: 30 fenêtres × 800€/fenêtre = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Linars (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 74 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 713 €/an
Calcul : 2 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 359 €/an
Base de calcul : Emprunt de 502 216 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 507 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 637 €
Revenus locatifs : +35 713 €
Charges déductibles : -107 637 €
Résultat foncier Année 1 : -71 925 €(Déficit de 71 925 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 525 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 437 €/an
Revenus locatifs : +35 713 €
Charges déductibles : -21 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50524.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 385 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 250 380 €(65% de 385 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 105 €/an
Calcul : 250 380 € × 3,636% = 9 105 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 713 €107 653 €16 375 €-71 941 €21 400 €50 541 €50 541 €
236 427 €21 013 €15 935 €15 414 €--35 126 €
337 155 €20 557 €15 479 €16 598 €--18 528 €
437 899 €20 087 €15 009 €17 812 €--716 €
538 656 €19 600 €14 522 €19 056 €---
639 430 €19 097 €14 019 €20 332 €---
740 218 €18 578 €13 500 €21 640 €---
841 023 €18 041 €12 963 €22 982 €---
941 843 €17 486 €12 408 €24 357 €---
1042 680 €16 912 €11 834 €25 768 €---
1143 533 €16 319 €11 241 €27 214 €---
1244 404 €15 707 €10 629 €28 697 €---
1345 292 €15 073 €9 996 €30 219 €---
1446 198 €14 419 €9 341 €31 779 €---
1547 122 €13 743 €8 665 €33 379 €---
1648 064 €13 044 €7 966 €35 021 €---
1749 026 €12 321 €7 243 €36 704 €---
1850 006 €11 575 €6 497 €38 432 €---
1951 006 €10 803 €5 725 €40 203 €---
2052 027 €10 006 €4 928 €42 021 €---
2153 067 €9 181 €4 103 €43 886 €---
2254 128 €8 330 €3 252 €45 799 €---
2355 211 €7 449 €2 371 €47 762 €---
2456 315 €6 539 €1 461 €49 776 €---
2557 441 €5 599 €521 €51 842 €---
TOTAL1 143 886 €449 131 €235 984 €694 754 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 694 754 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 500 €-6 420 €+13 920 €
2+7 500 €0 €+7 500 €
3+7 500 €0 €+7 500 €
4+7 500 €0 €+7 500 €
5+7 500 €+5 502 €+1 998 €
6+7 500 €+6 100 €+1 400 €
7+7 500 €+6 492 €+1 008 €
8+7 500 €+6 895 €+605 €
9+7 500 €+7 307 €+193 €
10+7 500 €+7 730 €-230 €
11+7 500 €+8 164 €-664 €
12+7 500 €+8 609 €-1 109 €
13+7 500 €+9 066 €-1 566 €
14+7 500 €+9 534 €-2 034 €
15+7 500 €+10 014 €-2 514 €
16+7 500 €+10 506 €-3 006 €
17+7 500 €+11 011 €-3 511 €
18+7 500 €+11 529 €-4 029 €
19+7 500 €+12 061 €-4 561 €
20+7 500 €+12 606 €-5 106 €
21+7 500 €+13 166 €-5 666 €
22+7 500 €+13 740 €-6 240 €
23+7 500 €+14 329 €-6 829 €
24+7 500 €+14 933 €-7 433 €
25+7 500 €+15 553 €-8 053 €
Total+187 500 €+208 426 €+-20 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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