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Appartement - 3 pièce(s) - 69 m²

VilleGuéret (23)
Surface69m²
Coût Total99 945€
Loyer Annuel6 655€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 855,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement idéal pour un investissement locatif.Nous vous proposons un appartement T3 situé dans le centre proximité Place du Marché, offrant un potentiel de rentabilité intéressant.

L'appartement dispose de deux chambres, séjour, salle de bain, WC, cuisine, il est équipé de double vitrage et d'un tableau electrique neuf.Pour le stationnement un garage est à votre disposition.Actuellement l'appartement est loué 446 euros avec 165 euros de charges comprenant l'eau chaude et le chauffage collectif de la résidence!Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite.Logement à consommation énergétique excessive

Numéro de mandat : 182

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.153553, 1.859304
Total : 99 945€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 36 225€
Valeur du bien : 95 225€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6655€/an
Fourchette totale : 451€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 5417€ - 8175€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,2 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 568 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-14 568€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-26 377€ (-35.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 945€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,98€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 529,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 838,05€
Coût de l'assurance :8 995,05€
Taxe foncière : 665,45€/an
Soit par mois : 55,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 165,00€/mois
Soit par an : 1 980,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 554,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 225 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation et électroménager compris)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 25€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:625€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 25€/m² = 625€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 655 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 945 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 980 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 225 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 665 €
Revenus locatifs : +6 655 €
Charges déductibles : -42 665 €
Résultat foncier Année 1 : -36 010 €(Déficit de 36 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 440 €/an
Revenus locatifs : +6 655 €
Charges déductibles : -6 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14610.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 655 €42 668 €3 438 €-36 013 €21 400 €14 613 €14 613 €
26 788 €6 353 €3 347 €435 €--14 178 €
36 923 €6 259 €3 254 €664 €--13 514 €
47 062 €6 162 €3 157 €900 €--12 614 €
57 203 €6 062 €3 057 €1 141 €--11 473 €
67 347 €5 958 €2 953 €1 389 €--10 085 €
77 494 €5 851 €2 846 €1 643 €--8 441 €
87 644 €5 740 €2 734 €1 904 €--6 537 €
97 797 €5 624 €2 619 €2 172 €--4 365 €
107 953 €5 505 €2 500 €2 448 €--1 917 €
118 112 €5 382 €2 376 €2 730 €---
128 274 €5 254 €2 249 €3 020 €---
138 440 €5 122 €2 116 €3 318 €---
148 608 €4 985 €1 979 €3 624 €---
158 780 €4 843 €1 837 €3 938 €---
168 956 €4 696 €1 691 €4 260 €---
179 135 €4 544 €1 538 €4 591 €---
189 318 €4 386 €1 381 €4 932 €---
199 504 €4 223 €1 218 €5 281 €---
209 694 €4 054 €1 049 €5 640 €---
219 888 €3 880 €874 €6 009 €---
2210 086 €3 699 €694 €6 387 €---
2310 288 €3 511 €506 €6 776 €---
2410 494 €3 317 €312 €7 176 €---
2510 703 €3 117 €111 €7 587 €---
TOTAL213 146 €161 194 €49 838 €51 952 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 952 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 397 €-6 420 €+7 817 €
2+1 397 €0 €+1 397 €
3+1 397 €0 €+1 397 €
4+1 397 €0 €+1 397 €
5+1 397 €0 €+1 397 €
6+1 397 €0 €+1 397 €
7+1 397 €0 €+1 397 €
8+1 397 €0 €+1 397 €
9+1 397 €0 €+1 397 €
10+1 397 €0 €+1 397 €
11+1 397 €+244 €+1 153 €
12+1 397 €+906 €+491 €
13+1 397 €+995 €+402 €
14+1 397 €+1 087 €+310 €
15+1 397 €+1 181 €+216 €
16+1 397 €+1 278 €+119 €
17+1 397 €+1 377 €+20 €
18+1 397 €+1 479 €-82 €
19+1 397 €+1 584 €-187 €
20+1 397 €+1 692 €-295 €
21+1 397 €+1 803 €-406 €
22+1 397 €+1 916 €-519 €
23+1 397 €+2 033 €-636 €
24+1 397 €+2 153 €-756 €
25+1 397 €+2 276 €-879 €
Total+34 925 €+15 586 €+19 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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