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Maison à vendre

VilleCunfin (10)
Surface95m²
Coût Total122 100€
Loyer Annuel8 562€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse

Immobilier.notaires® et l'office notarial DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - CUNFIN (10360)

Maison pleine de charme en Pierres avec terrain à l'arrière. Elle est composée en rez-de-chaussée, d'une grande pièce de vie avec cheminée et cuisine ouverte, d'une salle d'eau, d'un w-c séparé. A l'étage un palier dessert trois grandes chambres et un w-c. Nous trouvons un garage avec atelier attenant à la maison. L'atout principal de la maison est son terrain à l'arrière et son espace terrasse. Le terrain est également accessible en voiture par l'arrière.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP - Notaires à Essoyes - N° SIRET : 91878628600016

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Ville : Cunfin
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10360
Coordonnées : 48.039566, 4.668233
Total : 122 100€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 116 100€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8562€/an
Fourchette totale : 524€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 6286€ - 11661€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :525,24 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 898 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+25 102€ (+50.3%)
Marge achat-revente :-72 202€ (-144.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :45,79€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 640,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 403,93€
Coût de l'assurance :13 736,25€
Taxe foncière : 856,15€/an
Soit par mois : 71,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, Peinture plafond: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 900€ = 1800€
  • Rafraîchissement cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: Électricité cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cunfin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 562 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 100 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 422 €
Revenus locatifs : +8 562 €
Charges déductibles : -46 422 €
Résultat foncier Année 1 : -37 861 €(Déficit de 37 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 322 €/an
Revenus locatifs : +8 562 €
Charges déductibles : -5 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16460.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 562 €46 426 €3 921 €-37 865 €21 400 €16 465 €16 465 €
28 733 €5 220 €3 814 €3 513 €--12 952 €
38 907 €5 110 €3 705 €3 797 €--9 155 €
49 086 €4 997 €3 591 €4 089 €--5 066 €
59 267 €4 880 €3 474 €4 387 €--679 €
69 453 €4 759 €3 353 €4 694 €---
79 642 €4 634 €3 228 €5 008 €---
89 834 €4 505 €3 099 €5 330 €---
910 031 €4 372 €2 966 €5 660 €---
1010 232 €4 234 €2 828 €5 998 €---
1110 436 €4 092 €2 686 €6 345 €---
1210 645 €3 945 €2 539 €6 700 €---
1310 858 €3 793 €2 387 €7 065 €---
1411 075 €3 636 €2 231 €7 439 €---
1511 297 €3 474 €2 069 €7 822 €---
1611 523 €3 307 €1 901 €8 216 €---
1711 753 €3 134 €1 729 €8 619 €---
1811 988 €2 956 €1 550 €9 033 €---
1912 228 €2 771 €1 366 €9 457 €---
2012 472 €2 581 €1 175 €9 892 €---
2112 722 €2 384 €978 €10 338 €---
2212 976 €2 181 €775 €10 796 €---
2313 236 €1 971 €565 €11 265 €---
2413 501 €1 754 €348 €11 747 €---
2513 771 €1 530 €124 €12 241 €---
TOTAL274 227 €132 644 €56 404 €141 584 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 584 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798 €-6 420 €+8 218 €
2+1 798 €0 €+1 798 €
3+1 798 €0 €+1 798 €
4+1 798 €0 €+1 798 €
5+1 798 €0 €+1 798 €
6+1 798 €+1 204 €+594 €
7+1 798 €+1 502 €+296 €
8+1 798 €+1 599 €+199 €
9+1 798 €+1 698 €+100 €
10+1 798 €+1 799 €-1 €
11+1 798 €+1 903 €-105 €
12+1 798 €+2 010 €-212 €
13+1 798 €+2 120 €-322 €
14+1 798 €+2 232 €-434 €
15+1 798 €+2 347 €-549 €
16+1 798 €+2 465 €-667 €
17+1 798 €+2 586 €-788 €
18+1 798 €+2 710 €-912 €
19+1 798 €+2 837 €-1 039 €
20+1 798 €+2 968 €-1 170 €
21+1 798 €+3 101 €-1 303 €
22+1 798 €+3 239 €-1 441 €
23+1 798 €+3 380 €-1 582 €
24+1 798 €+3 524 €-1 726 €
25+1 798 €+3 672 €-1 874 €
Total+44 950 €+42 475 €+2 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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