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Maison à vendre

VilleChâteaubriant (44)
Surface160m²
Coût Total202 850€
Loyer Annuel17 084€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 750 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 835,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, Salon (total 34 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Exposition ouest, Pas de balcon

Exclusivité. Belle opportunité pour cette maison située en centre-ville comprenant de plain-pied une entrée, un salon-séjour, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau avec wc. Une cave. A l'étage, avec accès indépendant : 2 appartements à rénover comprenant 4 pièces de vie, 1 pièce d'eau avec wc, wc. Greniers au-dessus. L'ensemble sur terrain clos de 763 m2 avec dépendance et abris de jardin. Contact : Michel GUINEL - tel; , Email: . Agent commercial, RCS 889637229. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '.

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.714127, -1.379320
Total : 202 850€
Prix d'acquisition : 133 750€
Travaux : 58 400€
Valeur du bien : 192 150€
Frais de notaire : 10 700€
Coût estimé : 10 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1424€/mois
Loyer annuel estimé : 17084€/an
Fourchette totale : 1127€ - 1799€/mois
Fourchette annuelle : 13520€ - 21588€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 746,99 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 518 €
Prix d'achat :133 750 €
Décote à l'achat :-145 768€ (-52.1%)
Marge achat-revente :76 668€ (27.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 049,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 349,63€
Coût de l'assurance :17 749,37€
Taxe foncière : 1 708,44€/an
Soit par mois : 142,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 423,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 800€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 900€ = 18000€ (incluant pose)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) = 10000€ (incluant meubles et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 084 €/an
Calcul : 1 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 850 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 366 €
Revenus locatifs : +17 084 €
Charges déductibles : -67 366 €
Résultat foncier Année 1 : -50 281 €(Déficit de 50 281 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 881 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 966 €/an
Revenus locatifs : +17 084 €
Charges déductibles : -8 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28881.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 938 €(65% de 133 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 161 €/an
Calcul : 86 938 € × 3,636% = 3 161 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 084 €67 372 €6 554 €-50 288 €21 400 €28 888 €28 888 €
217 426 €8 795 €6 377 €8 631 €--20 257 €
317 775 €8 612 €6 194 €9 163 €--11 094 €
418 130 €8 423 €6 005 €9 707 €--1 387 €
518 493 €8 228 €5 809 €10 265 €---
618 863 €8 026 €5 608 €10 837 €---
719 240 €7 818 €5 399 €11 422 €---
819 625 €7 602 €5 184 €12 022 €---
920 017 €7 380 €4 961 €12 637 €---
1020 417 €7 150 €4 731 €13 268 €---
1120 826 €6 912 €4 494 €13 914 €---
1221 242 €6 667 €4 248 €14 576 €---
1321 667 €6 413 €3 995 €15 254 €---
1422 101 €6 151 €3 733 €15 949 €---
1522 543 €5 880 €3 462 €16 662 €---
1622 993 €5 601 €3 182 €17 393 €---
1723 453 €5 312 €2 893 €18 142 €---
1823 922 €5 013 €2 595 €18 909 €---
1924 401 €4 705 €2 286 €19 696 €---
2024 889 €4 386 €1 967 €20 503 €---
2125 387 €4 057 €1 638 €21 330 €---
2225 894 €3 716 €1 298 €22 178 €---
2326 412 €3 365 €946 €23 047 €---
2426 940 €3 002 €583 €23 939 €---
2527 479 €2 626 €208 €24 853 €---
TOTAL547 219 €213 210 €94 350 €334 009 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 588 €-6 420 €+10 008 €
2+3 588 €0 €+3 588 €
3+3 588 €0 €+3 588 €
4+3 588 €0 €+3 588 €
5+3 588 €+2 663 €+925 €
6+3 588 €+3 251 €+337 €
7+3 588 €+3 427 €+161 €
8+3 588 €+3 607 €-19 €
9+3 588 €+3 791 €-203 €
10+3 588 €+3 980 €-392 €
11+3 588 €+4 174 €-586 €
12+3 588 €+4 373 €-785 €
13+3 588 €+4 576 €-988 €
14+3 588 €+4 785 €-1 197 €
15+3 588 €+4 999 €-1 411 €
16+3 588 €+5 218 €-1 630 €
17+3 588 €+5 442 €-1 854 €
18+3 588 €+5 673 €-2 085 €
19+3 588 €+5 909 €-2 321 €
20+3 588 €+6 151 €-2 563 €
21+3 588 €+6 399 €-2 811 €
22+3 588 €+6 653 €-3 065 €
23+3 588 €+6 914 €-3 326 €
24+3 588 €+7 182 €-3 594 €
25+3 588 €+7 456 €-3 868 €
Total+89 700 €+100 203 €+-10 503 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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