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Appartement à vendre

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface59
Coût Total138 680
Loyer Annuel7 885
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 644,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Belle vue, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

À vendre – Appartement T3 de 59 m² – Rez-de-chaussée – Quartier Le Morier, Joué-lès-Tours Situé dans le quartier calme et recherché du Morier à Joué-lès-Tours, cet appartement T3 de 59 m² en rez-de-chaussée offre un cadre de vie agréable, idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif. L'appartement se compose d'une entrée desservant un séjour , une cuisine indépendante aménagée, deux chambres confortables, une salle d'eau et WC séparé. Proche des commerces, des écoles et des transports en commun, il offre une localisation idéale au quotidien. Les + : Quartier calme Proximité des commodités Bonne distribution des pièces À visiter sans tarder !

Honoraires inclus de 7.78% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 euros. Dans une copropriété de 90 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1054.00 et 1427.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Aisling immobilier : Lucie COLLIN DUARTE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 928 846 740 R.S.A.C. Tours RCP Banque Populaire

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.338869, 0.658686
Total : 138 680
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 33 920
Valeur du bien : 130 920
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7885€/an
Fourchette totale : 563€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 6750€ - 9210€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 359,89 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 234
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :+16 766 (+20.9%)
Marge achat-revente :-58 446€ (-72.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 502,87
Coût de l'assurance :12 134,50
Taxe foncière : 788,49€/an
Soit par mois : 65,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, y compris peinture et vérification des installations.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 920(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:720
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 885 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 680 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 670
Revenus locatifs : +7 885
Charges déductibles : -39 670
Résultat foncier Année 1 : -31 785(Déficit de 31 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 385
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 750 €/an
Revenus locatifs : +7 885
Charges déductibles : -5 750
Résultat foncier Années 2+ : 2 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10385.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 88539 6744 481-31 78921 400 €10 389 €10 389 €
28 0435 6334 3592 409--7 980 €
38 2035 5084 2342 695--5 285 €
48 3685 3794 1052 989--2 296 €
58 5355 2463 9723 289---
68 7065 1083 8343 598---
78 8804 9653 6913 915---
89 0574 8183 5444 240---
99 2384 6663 3924 573---
109 4234 5083 2354 915---
119 6124 3463 0725 266---
129 8044 1782 9045 626---
1310 0004 0052 7315 995---
1410 2003 8262 5526 374---
1510 4043 6412 3676 763---
1610 6123 4492 1767 163---
1710 8243 2521 9787 572---
1811 0413 0481 7747 993---
1911 2622 8371 5638 425---
2011 4872 6191 3458 868---
2111 7172 3941 1209 323---
2211 9512 1618879 790---
2312 1901 92164710 269---
2412 4341 67339910 761---
2512 6821 41614211 266---
TOTAL252 557130 27064 503122 28721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 287
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 656-6 420+8 076
2+1 6560+1 656
3+1 6560+1 656
4+1 6560+1 656
5+1 656+298+1 358
6+1 656+1 079+577
7+1 656+1 174+482
8+1 656+1 272+384
9+1 656+1 372+284
10+1 656+1 474+182
11+1 656+1 580+76
12+1 656+1 688-32
13+1 656+1 799-143
14+1 656+1 912-256
15+1 656+2 029-373
16+1 656+2 149-493
17+1 656+2 272-616
18+1 656+2 398-742
19+1 656+2 527-871
20+1 656+2 660-1 004
21+1 656+2 797-1 141
22+1 656+2 937-1 281
23+1 656+3 081-1 425
24+1 656+3 228-1 572
25+1 656+3 380-1 724
Total+41 400+36 686+4 714
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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