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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCamarès (12)
Surface95
Coût Total114 400
Loyer Annuel7 269
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 631,58 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 19 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Toilettes dans la salle de bains

A vendre à 5 minutes de Camarès, dans le village de Ouyre Basse, maison de 95 m2 habitables sur trois niveaux offrant 6 pièces dont trois chambres et un espace nuit. Elle se compose :

Au rez-de-chaussée Deux caves de 14.86 et 28.25 m2

Au premier étage Une entrée de 3.17 m2, un couloir de 7.39 m2, une salle à manger de 18.69 avec la cheminée, une cuisine de 12.05 m2 , deux chambres de 10.72 et 12.07m2 , une salle d'eau de 4.02 m2 avec la douche , le lavabo et le WC .

Au deuxième étage Une chambre de 10.90 m2 et un coin nuit de 7.52 m2 , un bureau de 5.94 m2 .

Un terrain non attenant de 56 m2

Possibilité de location vente Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Jean Louis GOLVEN Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°827 971 508 Greffe de RODEZ) (réf. 599168 )

Ville : Camarès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12360
Coordonnées : 43.820810, 2.879038
Total : 114 400
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 49 600
Valeur du bien : 109 600
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7269€/an
Fourchette totale : 461€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 5530€ - 9556€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 500
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-44 500 (-42.6%)
Marge achat-revente :-9 900€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 761,90
Coût de l'assurance :10 010,00
Taxe foncière : 726,95€/an
Soit par mois : 60,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1940, généralement associée à une classe énergétique F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 600
    Isolation combles: 95 m² × 80€/m² = 7600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Camarès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 269 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 852 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 400 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 579
Revenus locatifs : +7 269
Charges déductibles : -54 579
Résultat foncier Année 1 : -47 309(Déficit de 47 309 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 909
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 979 €/an
Revenus locatifs : +7 269
Charges déductibles : -4 979
Résultat foncier Années 2+ : 2 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25909.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 26954 5833 855-47 31321 400 €25 913 €25 913 €
27 4154 8803 7532 535--23 379 €
37 5634 7753 6472 789--20 590 €
47 7144 6653 5383 049--17 541 €
57 8694 5523 4253 317--14 224 €
68 0264 4353 3073 591--10 632 €
78 1874 3143 1863 873--6 759 €
88 3504 1883 0614 162--2 597 €
98 5174 0582 9314 459---
108 6883 9242 7974 764---
118 8613 7852 6585 076---
129 0393 6422 5145 397---
139 2193 4932 3665 727---
149 4043 3392 2126 065---
159 5923 1802 0536 412---
169 7843 0151 8886 768---
179 9792 8451 7187 135---
1810 1792 6691 5417 510---
1910 3832 4861 3597 896---
2010 5902 2981 1708 293---
2110 8022 1029758 700---
2211 0181 9007739 118---
2311 2381 6915649 547---
2411 4631 4753489 988---
2511 6931 25112410 441---
TOTAL232 844133 54655 76299 29821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 298
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 527-6 420+7 947
2+1 5270+1 527
3+1 5270+1 527
4+1 5270+1 527
5+1 5270+1 527
6+1 5270+1 527
7+1 5270+1 527
8+1 5270+1 527
9+1 527+559+968
10+1 527+1 429+98
11+1 527+1 523+4
12+1 527+1 619-92
13+1 527+1 718-191
14+1 527+1 819-292
15+1 527+1 924-397
16+1 527+2 031-504
17+1 527+2 140-613
18+1 527+2 253-726
19+1 527+2 369-842
20+1 527+2 488-961
21+1 527+2 610-1 083
22+1 527+2 735-1 208
23+1 527+2 864-1 337
24+1 527+2 996-1 469
25+1 527+3 132-1 605
Total+38 175+29 789+8 386
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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