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Maison 5 pièces 166 m²

VillePeille (06)
Surface166m²
Coût Total398 000€
Loyer Annuel32 556€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+376€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 897,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 166 m²

EXCLUSIVITÉ - LA GRAVE DE PEILLE, proche église - Grande maison sur deux niveaux de 166 m² habitable qui se compose : d'un salon, d'une salle à manger, cuisine aménagée, trois chambres dont une de 29 M² env. avec sa salle de bains et WC, un bureau, une mezzanine, une salle d'eau, WC indépendant. Deux terrasses dont une de 28 M² env. Cave de 21 M² env. Double garage de 36 M² env. avec accès à l'habitation. Proche de la gare SNCF. A VOIR ABSOLUMENT!!! . CLASSE ENERGIE F - CLASSE CLIMAT F DPE NOUVELLE VERSION

. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Mr AQUILINA Cyril, Agent commercial . Honoraires d'agence intégralement à la charge du vendeur Consultez nos honoraires sur notre site [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 166 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/07/2026

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 216 € et 7 056 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Peille
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.806046, 7.403890
Total : 398 000€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 57 800€
Valeur du bien : 372 800€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2713€/mois
Loyer annuel estimé : 32556€/an
Fourchette totale : 1625€ - 4529€/mois
Fourchette annuelle : 19503€ - 54343€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 13.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 551,02 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :921 469 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-606 469€ (-65.8%)
Marge achat-revente :523 469€ (56.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :398 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 950,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :116,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 066,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 014,11€
Coût de l'assurance :34 825,00€
Taxe foncière : 3 255,57€/an
Soit par mois : 271,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 712,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 337,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :375,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 800 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 780€
    Isolation combles perdus: 166 m² × 80€/m² = 13280€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 20€/m² = 200€
  • Salle à manger - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Peille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 556 €/an
Calcul : 2 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 398 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 393 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 413 €
Revenus locatifs : +32 556 €
Charges déductibles : -75 413 €
Résultat foncier Année 1 : -42 857 €(Déficit de 42 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 613 €/an
Revenus locatifs : +32 556 €
Charges déductibles : -17 613 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21457.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 556 €75 426 €12 977 €-42 870 €21 400 €21 470 €21 470 €
233 207 €17 277 €12 628 €15 930 €--5 540 €
333 871 €16 916 €12 267 €16 955 €---
434 548 €16 543 €11 894 €18 006 €---
535 239 €16 157 €11 509 €19 082 €---
635 944 €15 759 €11 110 €20 185 €---
736 663 €15 347 €10 698 €21 316 €---
837 396 €14 921 €10 273 €22 475 €---
938 144 €14 482 €9 833 €23 663 €---
1038 907 €14 027 €9 378 €24 880 €---
1139 685 €13 557 €8 909 €26 128 €---
1240 479 €13 072 €8 423 €27 407 €---
1341 289 €12 570 €7 921 €28 719 €---
1442 114 €12 051 €7 403 €30 063 €---
1542 957 €11 515 €6 867 €31 441 €---
1643 816 €10 961 €6 313 €32 854 €---
1744 692 €10 389 €5 740 €34 303 €---
1845 586 €9 797 €5 149 €35 789 €---
1946 498 €9 186 €4 537 €37 312 €---
2047 428 €8 554 €3 905 €38 874 €---
2148 376 €7 901 €3 252 €40 476 €---
2249 344 €7 225 €2 577 €42 118 €---
2350 330 €6 528 €1 879 €43 803 €---
2451 337 €5 807 €1 158 €45 530 €---
2552 364 €5 062 €413 €47 302 €---
TOTAL1 042 770 €361 028 €187 014 €681 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 681 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 837 €-6 420 €+13 257 €
2+6 837 €0 €+6 837 €
3+6 837 €+3 425 €+3 412 €
4+6 837 €+5 402 €+1 435 €
5+6 837 €+5 725 €+1 112 €
6+6 837 €+6 056 €+781 €
7+6 837 €+6 395 €+442 €
8+6 837 €+6 742 €+95 €
9+6 837 €+7 099 €-262 €
10+6 837 €+7 464 €-627 €
11+6 837 €+7 838 €-1 001 €
12+6 837 €+8 222 €-1 385 €
13+6 837 €+8 616 €-1 779 €
14+6 837 €+9 019 €-2 182 €
15+6 837 €+9 432 €-2 595 €
16+6 837 €+9 856 €-3 019 €
17+6 837 €+10 291 €-3 454 €
18+6 837 €+10 737 €-3 900 €
19+6 837 €+11 194 €-4 357 €
20+6 837 €+11 662 €-4 825 €
21+6 837 €+12 143 €-5 306 €
22+6 837 €+12 635 €-5 798 €
23+6 837 €+13 141 €-6 304 €
24+6 837 €+13 659 €-6 822 €
25+6 837 €+14 191 €-7 354 €
Total+170 925 €+204 522 €+-33 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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