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Appartement loué t2 en duplex

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface47m²
Coût Total78 320€
Loyer Annuel6 341€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 148,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

FONCIA Châtellerault vous propose cet appartement en duplex, déjà loué 420 €, situé dans un secteur calme et proche des commerces.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez : Une cuisine fonctionnelle Un séjour lumineux donnant accès à une agréable courette d’environ 37 m².

À l’étage : Une chambre. Une salle d’eau avec wc. Un balcon d’environ 9 m².

Chauffage individuel électrique.

Idéal pour un investissement locatif sécurisé grâce à un locataire déjà en place.

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.805600, 0.519140
Total : 78 320€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 74 000€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 528€/mois
Loyer annuel estimé : 6341€/an
Fourchette totale : 413€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 4958€ - 8110€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :382,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :22,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 404,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 303,98€
Coût de l'assurance :6 657,20€
Taxe foncière : 634,12€/an
Soit par mois : 52,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 457,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 528 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 341 €/an
Calcul : 528 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 421 €
Revenus locatifs : +6 341 €
Charges déductibles : -23 421 €
Résultat foncier Année 1 : -17 079 €(Déficit de 17 079 €)
Imputable sur revenu global : 17 079 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 421 €/an
Revenus locatifs : +6 341 €
Charges déductibles : -3 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 921 €/an
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 341 €23 423 €2 523 €-17 082 €17 082 €--
26 468 €3 355 €2 454 €3 113 €---
36 597 €3 284 €2 384 €3 313 €---
46 729 €3 211 €2 311 €3 518 €---
56 864 €3 136 €2 236 €3 728 €---
67 001 €3 058 €2 158 €3 943 €---
77 141 €2 978 €2 078 €4 163 €---
87 284 €2 895 €1 995 €4 389 €---
97 430 €2 809 €1 909 €4 620 €---
107 578 €2 721 €1 820 €4 857 €---
117 730 €2 629 €1 729 €5 100 €---
127 884 €2 535 €1 634 €5 350 €---
138 042 €2 437 €1 537 €5 605 €---
148 203 €2 336 €1 436 €5 867 €---
158 367 €2 232 €1 332 €6 135 €---
168 534 €2 125 €1 224 €6 410 €---
178 705 €2 013 €1 113 €6 692 €---
188 879 €1 898 €998 €6 981 €---
199 057 €1 780 €879 €7 277 €---
209 238 €1 657 €757 €7 581 €---
219 423 €1 530 €630 €7 892 €---
229 611 €1 400 €499 €8 212 €---
239 803 €1 264 €364 €8 539 €---
249 999 €1 125 €224 €8 875 €---
2510 199 €980 €80 €9 219 €---
TOTAL203 109 €78 814 €36 304 €124 295 €17 082 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 125 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 332 €-5 125 €+6 457 €
2+1 332 €+934 €+398 €
3+1 332 €+994 €+338 €
4+1 332 €+1 055 €+277 €
5+1 332 €+1 118 €+214 €
6+1 332 €+1 183 €+149 €
7+1 332 €+1 249 €+83 €
8+1 332 €+1 317 €+15 €
9+1 332 €+1 386 €-54 €
10+1 332 €+1 457 €-125 €
11+1 332 €+1 530 €-198 €
12+1 332 €+1 605 €-273 €
13+1 332 €+1 681 €-349 €
14+1 332 €+1 760 €-428 €
15+1 332 €+1 840 €-508 €
16+1 332 €+1 923 €-591 €
17+1 332 €+2 008 €-676 €
18+1 332 €+2 094 €-762 €
19+1 332 €+2 183 €-851 €
20+1 332 €+2 274 €-942 €
21+1 332 €+2 368 €-1 036 €
22+1 332 €+2 463 €-1 131 €
23+1 332 €+2 562 €-1 230 €
24+1 332 €+2 662 €-1 330 €
25+1 332 €+2 766 €-1 434 €
Total+33 300 €+37 289 €+-3 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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