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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGhisonaccia (2B)
Surface109.4m²
Coût Total216 460€
Loyer Annuel14 726€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 109.4 m²
Prix au m² : 1 581,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 23,89 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

FORT POTENTIEL LOCATIF OU PRIMO ACCEDANT

Appartement 4 pièces – 110 m² – Plein centre de Ghisonaccia

Situé au deuxième et dernier étage d’un immeuble en plein cœur de Ghisonaccia, cet appartement spacieux de 110 m² offre un cadre de vie confortable et une localisation idéale.

Il se compose de trois grandes chambres, d’une salle d’eau, d’un WC indépendant, d’un salon lumineux avec balcon, d’une cuisine séparée et d’une entrée accueillante. Une cave complete le bien, parfaits pour le rangement et le stockage.

La climatisation réversible, présente dans chaque pièce, assure un confort optimal tout au long de l’année.

Sa luminosité, ses volumes généreux et sa situation centrale en font un bien à fort potentiel. Tous les commerces et services sont accessibles à pied, et la mer se trouve à seulement cinq minutes, également accessible par la piste cyclable. Possibilité d'obtenir un garage dans la residence. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le charme et le potentiel de cet appartement.

Renseignements en agence.

Ville : Ghisonaccia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20240
Coordonnées : 42.086690, 9.365380
Total : 216 460€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 29 620€
Valeur du bien : 202 620€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.4m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14726€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 12075€ - 17960€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 063,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :335 134 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-162 134€ (-48.4%)
Marge achat-revente :118 674€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 085,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 147,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 331,89€
Coût de l'assurance :18 399,10€
Taxe foncière : 1 472,61€/an
Soit par mois : 122,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - travaux nécessaires pour améliorer l'esthétique et la fonctionnalité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain - travaux nécessaires pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 620 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:2 520€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ghisonaccia (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 726 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 460 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 353 €
Revenus locatifs : +14 726 €
Charges déductibles : -39 353 €
Résultat foncier Année 1 : -24 627 €(Déficit de 24 627 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 927 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 733 €/an
Revenus locatifs : +14 726 €
Charges déductibles : -9 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13926.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 726 €39 360 €7 531 €-24 634 €10 700 €13 934 €13 934 €
215 021 €9 543 €7 334 €5 478 €--8 456 €
315 321 €9 339 €7 131 €5 982 €--2 474 €
415 627 €9 128 €6 920 €6 499 €---
515 940 €8 909 €6 701 €7 031 €---
616 259 €8 683 €6 474 €7 576 €---
716 584 €8 448 €6 240 €8 136 €---
816 916 €8 205 €5 997 €8 710 €---
917 254 €7 954 €5 745 €9 300 €---
1017 599 €7 693 €5 485 €9 906 €---
1117 951 €7 423 €5 215 €10 528 €---
1218 310 €7 143 €4 935 €11 167 €---
1318 676 €6 854 €4 645 €11 822 €---
1419 050 €6 554 €4 345 €12 496 €---
1519 431 €6 243 €4 035 €13 188 €---
1619 819 €5 921 €3 713 €13 898 €---
1720 216 €5 588 €3 379 €14 628 €---
1820 620 €5 243 €3 034 €15 378 €---
1921 033 €4 885 €2 676 €16 148 €---
2021 453 €4 514 €2 306 €16 939 €---
2121 882 €4 131 €1 922 €17 752 €---
2222 320 €3 733 €1 525 €18 587 €---
2322 766 €3 322 €1 113 €19 445 €---
2423 222 €2 895 €687 €20 326 €---
2523 686 €2 454 €245 €21 232 €---
TOTAL471 682 €194 166 €109 332 €277 516 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 092 €-3 210 €+6 302 €
2+3 092 €0 €+3 092 €
3+3 092 €0 €+3 092 €
4+3 092 €+1 208 €+1 884 €
5+3 092 €+2 109 €+983 €
6+3 092 €+2 273 €+819 €
7+3 092 €+2 441 €+651 €
8+3 092 €+2 613 €+479 €
9+3 092 €+2 790 €+302 €
10+3 092 €+2 972 €+120 €
11+3 092 €+3 158 €-66 €
12+3 092 €+3 350 €-258 €
13+3 092 €+3 547 €-455 €
14+3 092 €+3 749 €-657 €
15+3 092 €+3 956 €-864 €
16+3 092 €+4 169 €-1 077 €
17+3 092 €+4 388 €-1 296 €
18+3 092 €+4 613 €-1 521 €
19+3 092 €+4 844 €-1 752 €
20+3 092 €+5 082 €-1 990 €
21+3 092 €+5 325 €-2 233 €
22+3 092 €+5 576 €-2 484 €
23+3 092 €+5 833 €-2 741 €
24+3 092 €+6 098 €-3 006 €
25+3 092 €+6 370 €-3 278 €
Total+77 300 €+83 255 €+-5 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 183 jours
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