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Appartement à vendre

VilleGhisonaccia (2B)
Surface109.4
Coût Total216 460
Loyer Annuel14 726
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 109.4 m²
Prix au m² : 1 581,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 23,89 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

FORT POTENTIEL LOCATIF OU PRIMO ACCEDANT

Appartement 4 pièces – 110 m² – Plein centre de Ghisonaccia

Situé au deuxième et dernier étage d’un immeuble en plein cœur de Ghisonaccia, cet appartement spacieux de 110 m² offre un cadre de vie confortable et une localisation idéale.

Il se compose de trois grandes chambres, d’une salle d’eau, d’un WC indépendant, d’un salon lumineux avec balcon, d’une cuisine séparée et d’une entrée accueillante. Une cave complete le bien, parfaits pour le rangement et le stockage.

La climatisation réversible, présente dans chaque pièce, assure un confort optimal tout au long de l’année.

Sa luminosité, ses volumes généreux et sa situation centrale en font un bien à fort potentiel. Tous les commerces et services sont accessibles à pied, et la mer se trouve à seulement cinq minutes, également accessible par la piste cyclable. Possibilité d'obtenir un garage dans la residence. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le charme et le potentiel de cet appartement.

Renseignements en agence.

Ville : Ghisonaccia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20240
Coordonnées : 42.086690, 9.365380
Total : 216 460
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 29 620
Valeur du bien : 202 620
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.4
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14726€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 12075€ - 17960€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 063,38 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :335 134
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-162 134 (-48.4%)
Marge achat-revente :118 674€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 085,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 147,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 331,89
Coût de l'assurance :18 399,10
Taxe foncière : 1 472,61€/an
Soit par mois : 122,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - travaux nécessaires pour améliorer l'esthétique et la fonctionnalité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain - travaux nécessaires pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 620(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:2 520
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ghisonaccia (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 726 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 460 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 353
Revenus locatifs : +14 726
Charges déductibles : -39 353
Résultat foncier Année 1 : -24 627(Déficit de 24 627 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 13 927
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 733 €/an
Revenus locatifs : +14 726
Charges déductibles : -9 733
Résultat foncier Années 2+ : 4 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13926.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 72639 3607 531-24 63410 700 €13 934 €13 934 €
215 0219 5437 3345 478--8 456 €
315 3219 3397 1315 982--2 474 €
415 6279 1286 9206 499---
515 9408 9096 7017 031---
616 2598 6836 4747 576---
716 5848 4486 2408 136---
816 9168 2055 9978 710---
917 2547 9545 7459 300---
1017 5997 6935 4859 906---
1117 9517 4235 21510 528---
1218 3107 1434 93511 167---
1318 6766 8544 64511 822---
1419 0506 5544 34512 496---
1519 4316 2434 03513 188---
1619 8195 9213 71313 898---
1720 2165 5883 37914 628---
1820 6205 2433 03415 378---
1921 0334 8852 67616 148---
2021 4534 5142 30616 939---
2121 8824 1311 92217 752---
2222 3203 7331 52518 587---
2322 7663 3221 11319 445---
2423 2222 89568720 326---
2523 6862 45424521 232---
TOTAL471 682194 166109 332277 51610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 516
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 092-3 210+6 302
2+3 0920+3 092
3+3 0920+3 092
4+3 092+1 208+1 884
5+3 092+2 109+983
6+3 092+2 273+819
7+3 092+2 441+651
8+3 092+2 613+479
9+3 092+2 790+302
10+3 092+2 972+120
11+3 092+3 158-66
12+3 092+3 350-258
13+3 092+3 547-455
14+3 092+3 749-657
15+3 092+3 956-864
16+3 092+4 169-1 077
17+3 092+4 388-1 296
18+3 092+4 613-1 521
19+3 092+4 844-1 752
20+3 092+5 082-1 990
21+3 092+5 325-2 233
22+3 092+5 576-2 484
23+3 092+5 833-2 741
24+3 092+6 098-3 006
25+3 092+6 370-3 278
Total+77 300+83 255+-5 955
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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