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Maison à vendre

VilleDivonne-les-Bains (01)
Surface320m²
Coût Total1 128 862€
Loyer Annuel103 582€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+1 776€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 998 400 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 3 120 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 26/08/2026, 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: Box de stationnement, Garage, 4 parkings, Jardin, Terrasse, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Alarme, Pas de balcon, Non meublé

Réf. 1818SR

Divonne-les-Bains, à quelques minutes du centre, dans un lieu au calme, vous serez charmé par cette maison individuelle de 8 pièces, entièrement rénovée, d'une surface de 320m2 (SH 226m2) construite sur 3 niveaux sur un terrain clôturé et arboré de 1'030m2.

Elle composée d'une entrée, un séjour/salle à manger, une cuisine entièrement équipée avec coin repas et accès terrasse/jardin, trois chambres à coucher, une salle de bains et un WC séparé.

A l'étage, une mezzanine aménagée comme un bureau et une spacieuse pièce aménageable afin d'y créer une chambre supplémentaire, une salle de jeux et/ou bureau.

Au rez inférieur, un appartement T3 de 80m2 composé d'une entrée indépendante, une cuisine entièrement équipée, un séjour/salle à manger, deux chambres à coucher, une salle d'eau et un WC.

En annexe, une buanderie, un local technique, un grand garage fermé et plusieurs places de parking à l'extérieur complètent ce superbe bien.

Coup de coeur assuré!

Contact Stéphane Reis Swixim International +41 78 898 66 66 +33 6 70 21 72 41

Ville : Divonne-les-Bains
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01220
Coordonnées : 46.381852, 6.116708
Total : 1 128 862€
Prix d'acquisition : 998 400€
Travaux : 50 590€
Valeur du bien : 1 048 990€
Frais de notaire : 79 872€
Coût estimé : 79 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 26.97€/m²/mois
Fourchette : 19.39€ - 37.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 8632€/mois
Loyer annuel estimé : 103582€/an
Fourchette totale : 6206€ - 12007€/mois
Fourchette annuelle : 74467€ - 144081€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 715,31 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :2 148 898 €
Prix d'achat :998 400 €
Décote à l'achat :-1 150 498€ (-53.5%)
Marge achat-revente :1 020 036€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 128 862€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 663,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :329,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 992,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :570 177,49€
Coût de l'assurance :98 775,42€
Taxe foncière : 10 358,21€/an
Soit par mois : 863,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 631,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 855,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 775,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 590 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:16 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Douche/baignoire: 2000€, Lavabo: 600€, WC: 400€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant 72 m²: 60€/m² × 72 = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture 72 m²: 30€/m² × 72 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle à manger - Peinture:840€
    Peinture salle à manger 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Divonne-les-Bains (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 103 582 €/an
Calcul : 8 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 39 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 128 862 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 951 €/an
Calcul : 329 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 358 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 138 €
Revenus locatifs : +103 582 €
Charges déductibles : -104 138 €
Résultat foncier Année 1 : -556 €(Déficit de 556 €)
Imputable sur revenu global : 556 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 53 548 €/an
Revenus locatifs : +103 582 €
Charges déductibles : -53 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 50 034 €/an
Prix d'achat du bien : 998 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 648 960 €(65% de 998 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 599 €/an
Calcul : 648 960 € × 3,636% = 23 599 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1103 582 €104 175 €39 276 €-593 €593 €--
2105 654 €52 559 €38 250 €53 095 €---
3107 767 €51 496 €37 187 €56 271 €---
4109 922 €50 395 €36 086 €59 527 €---
5112 121 €49 255 €34 946 €62 866 €---
6114 363 €48 074 €33 765 €66 289 €---
7116 650 €46 851 €32 541 €69 800 €---
8118 983 €45 584 €31 274 €73 400 €---
9121 363 €44 271 €29 962 €77 092 €---
10123 790 €42 912 €28 602 €80 879 €---
11126 266 €41 504 €27 194 €84 762 €---
12128 791 €40 045 €25 736 €88 746 €---
13131 367 €38 535 €24 226 €92 832 €---
14133 995 €36 970 €22 661 €97 024 €---
15136 674 €35 350 €21 040 €101 325 €---
16139 408 €33 671 €19 362 €105 737 €---
17142 196 €31 932 €17 623 €110 264 €---
18145 040 €30 132 €15 822 €114 908 €---
19147 941 €28 266 €13 957 €119 674 €---
20150 900 €26 335 €12 025 €124 565 €---
21153 918 €24 334 €10 024 €129 584 €---
22156 996 €22 261 €7 952 €134 735 €---
23160 136 €20 114 €5 805 €140 022 €---
24163 339 €17 891 €3 581 €145 448 €---
25166 605 €15 587 €1 278 €151 018 €---
TOTAL3 317 766 €978 498 €570 177 €2 339 268 €593 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 178 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 339 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 103 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 752 €-178 €+21 930 €
2+21 752 €+15 928 €+5 824 €
3+21 752 €+16 881 €+4 871 €
4+21 752 €+17 858 €+3 894 €
5+21 752 €+18 860 €+2 892 €
6+21 752 €+19 887 €+1 865 €
7+21 752 €+20 940 €+812 €
8+21 752 €+22 020 €-268 €
9+21 752 €+23 128 €-1 376 €
10+21 752 €+24 264 €-2 512 €
11+21 752 €+25 429 €-3 677 €
12+21 752 €+26 624 €-4 872 €
13+21 752 €+27 850 €-6 098 €
14+21 752 €+29 107 €-7 355 €
15+21 752 €+30 397 €-8 645 €
16+21 752 €+31 721 €-9 969 €
17+21 752 €+33 079 €-11 327 €
18+21 752 €+34 472 €-12 720 €
19+21 752 €+35 902 €-14 150 €
20+21 752 €+37 370 €-15 618 €
21+21 752 €+38 875 €-17 123 €
22+21 752 €+40 421 €-18 669 €
23+21 752 €+42 007 €-20 255 €
24+21 752 €+43 634 €-21 882 €
25+21 752 €+45 305 €-23 553 €
Total+543 800 €+701 780 €+-157 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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