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Appartement en centre-ville de Saint-Girons

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface167m²
Coût Total149 248€
Loyer Annuel15 860€
Rentabilité10.63%
Cashflow/mois+337€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 776,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 167 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Parquet, Chauffage central au gaz

Nous Vous Proposons Aujourd'hui A La Vente,

Ce magnifique appartement 6 pièces de 167m². Situé au coeur de la ville de Saint-Girons et dans un petit immeuble de la fin du XIXème siècle, cet appartement restauré avec gout au 2ème étage vous offrira tous les avantages de la ville, proche des écoles et de toutes les commodités et à deux pas des activités de plein air en Couserans.

L'appartement bénéficie d'une distribution très bien faite et de grands espaces. Un grenier d'environ 20m² et un local à vélo est à la disposition des occupants. L'appartement est chauffé au gaz de ville, les menuiseries sont en Pvc double vitrage, aucuns travaux sont à prévoir. L'immeuble en copropriété est composé de 5 lots. Les charges de copropriété s'élèvent à 80€ par mois (eau comprise).

PRIX Hai: 129 600 € Le prix indiqué comprend les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur à hauteur de 8% Ttc du prix net vendeur soit 9 600€. Prix Net Vendeur: 120 000 €

Pas de procédure en cours.

A bientôt pour la visite !

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.982920, 1.147600
Total : 149 248€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 9 280€
Valeur du bien : 138 880€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1322€/mois
Loyer annuel estimé : 15860€/an
Fourchette totale : 977€ - 1788€/mois
Fourchette annuelle : 11726€ - 21452€/an
Rentabilité brute :10.63%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 14.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 057,14 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 542 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-46 942€ (-26.6%)
Marge achat-revente :27 294€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 248€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 418,26€
Coût de l'assurance :13 059,20€
Taxe foncière : 1 586,01€/an
Soit par mois : 132,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 321,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :337,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 280 €(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 6000€ (coût moyen 2025) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafond cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (coût moyen 2025) incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain - Peinture:400€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (coût moyen 2025) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafond chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen 2025) incluant main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafond salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen 2025) incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 860 €/an
Calcul : 1 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 248 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 586 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 166 €
Revenus locatifs : +15 860 €
Charges déductibles : -17 166 €
Résultat foncier Année 1 : -1 306 €(Déficit de 1 306 €)
Imputable sur revenu global : 1 306 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 886 €/an
Revenus locatifs : +15 860 €
Charges déductibles : -7 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 974 €/an
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 860 €17 170 €4 822 €-1 310 €1 310 €--
216 177 €7 760 €4 692 €8 417 €---
316 501 €7 625 €4 557 €8 875 €---
416 831 €7 486 €4 418 €9 344 €---
517 167 €7 343 €4 274 €9 825 €---
617 511 €7 194 €4 126 €10 317 €---
717 861 €7 041 €3 972 €10 820 €---
818 218 €6 882 €3 814 €11 336 €---
918 583 €6 719 €3 650 €11 864 €---
1018 954 €6 549 €3 481 €12 405 €---
1119 333 €6 375 €3 306 €12 959 €---
1219 720 €6 194 €3 126 €13 526 €---
1320 114 €6 007 €2 939 €14 107 €---
1420 517 €5 815 €2 746 €14 702 €---
1520 927 €5 616 €2 547 €15 312 €---
1621 346 €5 410 €2 341 €15 936 €---
1721 772 €5 197 €2 129 €16 575 €---
1822 208 €4 977 €1 909 €17 231 €---
1922 652 €4 750 €1 682 €17 902 €---
2023 105 €4 516 €1 448 €18 589 €---
2123 567 €4 274 €1 205 €19 294 €---
2224 039 €4 023 €955 €20 015 €---
2324 519 €3 765 €696 €20 755 €---
2425 010 €3 497 €429 €21 512 €---
2525 510 €3 221 €153 €22 289 €---
TOTAL508 003 €155 408 €69 418 €352 595 €1 310 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 393 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 331 €-393 €+3 724 €
2+3 331 €+2 525 €+806 €
3+3 331 €+2 663 €+668 €
4+3 331 €+2 803 €+528 €
5+3 331 €+2 947 €+384 €
6+3 331 €+3 095 €+236 €
7+3 331 €+3 246 €+85 €
8+3 331 €+3 401 €-70 €
9+3 331 €+3 559 €-228 €
10+3 331 €+3 721 €-390 €
11+3 331 €+3 888 €-557 €
12+3 331 €+4 058 €-727 €
13+3 331 €+4 232 €-901 €
14+3 331 €+4 411 €-1 080 €
15+3 331 €+4 593 €-1 262 €
16+3 331 €+4 781 €-1 450 €
17+3 331 €+4 973 €-1 642 €
18+3 331 €+5 169 €-1 838 €
19+3 331 €+5 370 €-2 039 €
20+3 331 €+5 577 €-2 246 €
21+3 331 €+5 788 €-2 457 €
22+3 331 €+6 005 €-2 674 €
23+3 331 €+6 226 €-2 895 €
24+3 331 €+6 454 €-3 123 €
25+3 331 €+6 687 €-3 356 €
Total+83 275 €+105 779 €+-22 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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