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T2 42m2 Séderon

VilleSéderon (26)
Surface42m²
Coût Total78 320€
Loyer Annuel6 475€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 309,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2 42m2 Séderon - Charmant T2 à vendre au centre de Séderon proche de toutes les commodités. Traversant Est/ouest, il est très lumineux et est équipé de double vitrage.

Il se compose comme suit:

  • entrée sur cuisine équipée et salle à manger,
  • salon,
  • salle de bain avec douche, vasque et lave linge,
  • toilette séparé,
  • une bel chambre.

Il dispose d’une cave de 30m2 sous celui ci.

Chauffage électrique récent. Chauffe eau électrique.

Ville : Séderon
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26560
Coordonnées : 44.203350, 5.536640
Total : 78 320€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 18 920€
Valeur du bien : 73 920€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 12.85€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6475€/an
Fourchette totale : 440€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 5277€ - 7945€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :916,26 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :38 483 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+16 517€ (+42.9%)
Marge achat-revente :-39 837€ (-103.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :29,37€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 411,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 179,82€
Coût de l'assurance :8 811,00€
Taxe foncière : 647,53€/an
Soit par mois : 53,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 539,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique récent
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le chauffe-eau électrique
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 920 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 000€
    Lavabo: 1 lavabo × 100€ = 100€, Plomberie: 1 lavabo × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:960€
    Revêtement sol: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salon:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Séderon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 475 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 320 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 432 €
Revenus locatifs : +6 475 €
Charges déductibles : -22 432 €
Résultat foncier Année 1 : -15 957 €(Déficit de 15 957 €)
Imputable sur revenu global : 15 957 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 512 €/an
Revenus locatifs : +6 475 €
Charges déductibles : -3 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 963 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 475 €22 435 €2 515 €-15 959 €15 959 €--
26 605 €3 447 €2 447 €3 158 €---
36 737 €3 376 €2 376 €3 361 €---
46 872 €3 304 €2 304 €3 568 €---
57 009 €3 228 €2 229 €3 781 €---
67 149 €3 151 €2 151 €3 998 €---
77 292 €3 071 €2 071 €4 221 €---
87 438 €2 988 €1 988 €4 450 €---
97 587 €2 903 €1 903 €4 684 €---
107 739 €2 814 €1 814 €4 924 €---
117 893 €2 723 €1 723 €5 170 €---
128 051 €2 629 €1 629 €5 423 €---
138 212 €2 531 €1 531 €5 681 €---
148 376 €2 431 €1 431 €5 946 €---
158 544 €2 327 €1 327 €6 217 €---
168 715 €2 220 €1 220 €6 495 €---
178 889 €2 109 €1 109 €6 780 €---
189 067 €1 994 €994 €7 073 €---
199 248 €1 876 €876 €7 372 €---
209 433 €1 754 €754 €7 680 €---
219 622 €1 628 €628 €7 994 €---
229 814 €1 497 €497 €8 317 €---
2310 011 €1 362 €362 €8 648 €---
2410 211 €1 223 €223 €8 988 €---
2510 415 €1 080 €80 €9 336 €---
TOTAL207 406 €80 099 €36 180 €127 307 €15 959 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 788 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 360 €-4 788 €+6 148 €
2+1 360 €+947 €+413 €
3+1 360 €+1 008 €+352 €
4+1 360 €+1 070 €+290 €
5+1 360 €+1 134 €+226 €
6+1 360 €+1 199 €+161 €
7+1 360 €+1 266 €+94 €
8+1 360 €+1 335 €+25 €
9+1 360 €+1 405 €-45 €
10+1 360 €+1 477 €-117 €
11+1 360 €+1 551 €-191 €
12+1 360 €+1 627 €-267 €
13+1 360 €+1 704 €-344 €
14+1 360 €+1 784 €-424 €
15+1 360 €+1 865 €-505 €
16+1 360 €+1 949 €-589 €
17+1 360 €+2 034 €-674 €
18+1 360 €+2 122 €-762 €
19+1 360 €+2 212 €-852 €
20+1 360 €+2 304 €-944 €
21+1 360 €+2 398 €-1 038 €
22+1 360 €+2 495 €-1 135 €
23+1 360 €+2 594 €-1 234 €
24+1 360 €+2 696 €-1 336 €
25+1 360 €+2 801 €-1 441 €
Total+34 000 €+38 192 €+-4 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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