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Immeuble 124 m² Ussel

Bien expiré
VilleUssel (19)
Surface124m²
Coût Total168 288€
Loyer Annuel13 246€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 875,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le centre ville d'Ussel cet immeuble de rapport convient parfaitement à un investisseur. Il se compose de d'un duplex avec 2 chambres et d'un appartement une chambre. Tous deux loués actuellement. proche tous commerces avec un espace exterieur. A voir. Honoraires à charge acquéreur : 8.6% Référence annonce : 462-5277F Date de réalisation du diagnostic : 23/02/2022 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 670 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.567986, 2.290359
Total : 168 288€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 51 000€
Valeur du bien : 159 600€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13246€/an
Fourchette totale : 870€ - 1400€/mois
Fourchette annuelle : 10444€ - 16800€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 288€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 882,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 759,26€
Coût de l'assurance :14 725,20€
Taxe foncière : 1 324,59€/an
Soit par mois : 110,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique et réduction des factures d'énergie
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 000 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 246 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 288 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 325 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 563 €
Revenus locatifs : +13 246 €
Charges déductibles : -58 563 €
Résultat foncier Année 1 : -45 317 €(Déficit de 45 317 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 917 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 563 €/an
Revenus locatifs : +13 246 €
Charges déductibles : -7 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23916.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 246 €58 568 €5 654 €-45 322 €21 400 €23 922 €23 922 €
213 511 €7 418 €5 504 €6 093 €--17 829 €
313 781 €7 263 €5 349 €6 518 €--11 311 €
414 057 €7 102 €5 188 €6 955 €--4 356 €
514 338 €6 936 €5 022 €7 402 €---
614 625 €6 764 €4 850 €7 861 €---
714 917 €6 586 €4 672 €8 331 €---
815 215 €6 402 €4 488 €8 814 €---
915 520 €6 211 €4 298 €9 308 €---
1015 830 €6 014 €4 101 €9 816 €---
1116 147 €5 811 €3 897 €10 336 €---
1216 470 €5 600 €3 686 €10 870 €---
1316 799 €5 382 €3 468 €11 417 €---
1417 135 €5 156 €3 242 €11 979 €---
1517 478 €4 922 €3 009 €12 555 €---
1617 827 €4 681 €2 767 €13 146 €---
1718 184 €4 431 €2 518 €13 753 €---
1818 547 €4 173 €2 259 €14 375 €---
1918 918 €3 905 €1 992 €15 013 €---
2019 297 €3 629 €1 715 €15 668 €---
2119 683 €3 342 €1 429 €16 340 €---
2220 076 €3 046 €1 133 €17 030 €---
2320 478 €2 740 €826 €17 738 €---
2420 887 €2 423 €510 €18 464 €---
2521 305 €2 095 €182 €19 210 €---
TOTAL424 271 €180 599 €81 759 €243 672 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 782 €-6 420 €+9 202 €
2+2 782 €0 €+2 782 €
3+2 782 €0 €+2 782 €
4+2 782 €0 €+2 782 €
5+2 782 €+914 €+1 868 €
6+2 782 €+2 358 €+424 €
7+2 782 €+2 499 €+283 €
8+2 782 €+2 644 €+138 €
9+2 782 €+2 793 €-11 €
10+2 782 €+2 945 €-163 €
11+2 782 €+3 101 €-319 €
12+2 782 €+3 261 €-479 €
13+2 782 €+3 425 €-643 €
14+2 782 €+3 594 €-812 €
15+2 782 €+3 767 €-985 €
16+2 782 €+3 944 €-1 162 €
17+2 782 €+4 126 €-1 344 €
18+2 782 €+4 312 €-1 530 €
19+2 782 €+4 504 €-1 722 €
20+2 782 €+4 700 €-1 918 €
21+2 782 €+4 902 €-2 120 €
22+2 782 €+5 109 €-2 327 €
23+2 782 €+5 321 €-2 539 €
24+2 782 €+5 539 €-2 757 €
25+2 782 €+5 763 €-2 981 €
Total+69 550 €+73 101 €+-3 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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