Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleBénac (09)
Surface112m²
Coût Total142 290€
Loyer Annuel9 607€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 098,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 3 chambres, calme, Pas de cave

Maison de village mitoyenne située à Ganac (09000), idéale pour un premier achat ou investissement. Belle surface habitable, pièces lumineuses et charme authentique. Proche de Foix et des commodités. Bien fonctionnel, prêt à habiter, dans un environnement calme et agréable. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Bénac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.959586, 1.531080
Total : 142 290€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 9 450€
Valeur du bien : 132 450€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9607€/an
Fourchette totale : 597€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 7167€ - 12877€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 518,8 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 106 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-47 106€ (-27.7%)
Marge achat-revente :27 816€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 736,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 181,95€
Coût de l'assurance :12 450,37€
Taxe foncière : 960,66€/an
Soit par mois : 80,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - Maison - Mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 450 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bénac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 607 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 290 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 501 €
Revenus locatifs : +9 607 €
Charges déductibles : -15 501 €
Résultat foncier Année 1 : -5 895 €(Déficit de 5 895 €)
Imputable sur revenu global : 5 895 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 051 €/an
Revenus locatifs : +9 607 €
Charges déductibles : -6 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 555 €/an
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 607 €15 506 €4 597 €-5 899 €5 899 €--
29 799 €5 932 €4 473 €3 867 €---
39 995 €5 803 €4 345 €4 191 €---
410 195 €5 671 €4 212 €4 524 €---
510 399 €5 534 €4 075 €4 865 €---
610 607 €5 392 €3 933 €5 214 €---
710 819 €5 246 €3 787 €5 573 €---
811 035 €5 095 €3 636 €5 940 €---
911 256 €4 939 €3 480 €6 317 €---
1011 481 €4 777 €3 319 €6 703 €---
1111 710 €4 611 €3 152 €7 100 €---
1211 945 €4 439 €2 980 €7 506 €---
1312 184 €4 261 €2 802 €7 923 €---
1412 427 €4 077 €2 618 €8 350 €---
1512 676 €3 887 €2 428 €8 789 €---
1612 929 €3 691 €2 232 €9 238 €---
1713 188 €3 488 €2 029 €9 700 €---
1813 452 €3 279 €1 820 €10 173 €---
1913 721 €3 062 €1 604 €10 658 €---
2013 995 €2 839 €1 380 €11 156 €---
2114 275 €2 608 €1 149 €11 667 €---
2214 560 €2 369 €910 €12 191 €---
2314 852 €2 123 €664 €12 729 €---
2415 149 €1 868 €409 €13 281 €---
2515 452 €1 605 €146 €13 847 €---
TOTAL307 704 €112 099 €66 182 €195 605 €5 899 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 770 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 017 €-1 770 €+3 787 €
2+2 017 €+1 160 €+857 €
3+2 017 €+1 257 €+760 €
4+2 017 €+1 357 €+660 €
5+2 017 €+1 459 €+558 €
6+2 017 €+1 564 €+453 €
7+2 017 €+1 672 €+345 €
8+2 017 €+1 782 €+235 €
9+2 017 €+1 895 €+122 €
10+2 017 €+2 011 €+6 €
11+2 017 €+2 130 €-113 €
12+2 017 €+2 252 €-235 €
13+2 017 €+2 377 €-360 €
14+2 017 €+2 505 €-488 €
15+2 017 €+2 637 €-620 €
16+2 017 €+2 772 €-755 €
17+2 017 €+2 910 €-893 €
18+2 017 €+3 052 €-1 035 €
19+2 017 €+3 197 €-1 180 €
20+2 017 €+3 347 €-1 330 €
21+2 017 €+3 500 €-1 483 €
22+2 017 €+3 657 €-1 640 €
23+2 017 €+3 819 €-1 802 €
24+2 017 €+3 984 €-1 967 €
25+2 017 €+4 154 €-2 137 €
Total+50 425 €+58 681 €+-8 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →