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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface75m²
Coût Total229 940€
Loyer Annuel16 744€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 266,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

RESIDENCE BELVEDERE . 18 IMPASSE DES LISERONS Au calme absolu dans un quartier en réhabilitation. Résidence sécurisée , boulodrome , jardin partagé 4 PIECES , TERRASSE 6 M2 , garage en sous sol en dernier étage exposition est/ouest /nord, aperçu mer RAFRAICHISSEMENT A PREVOIR. Entrée avec dressing , cuisine semi ouverte , séjour , 3 chambres , salle de bain , wc séparés . box fermé ,sans vis a vis . Chauffage électrique individuel , eau chaude par cumulus

Cette annonce référence 248850 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SYLVAIN AUMARD (EI) immatriculé au RSAC de NICE (06000) sous le numéro 42113586400021.

Prix du bien : 170 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 50 Charges prévisionnelles annuelles : 2 600,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/05/2022 Score DPE : 290 kWhEP/m²/an Score GES : 9 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1340.00 euros et 1814.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.728604, 7.287812
Total : 229 940€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 46 340€
Valeur du bien : 216 340€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16744€/an
Fourchette totale : 992€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 11902€ - 23555€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 125 €/m²
Basé sur :343 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 375 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-64 375€ (-27.5%)
Marge achat-revente :4 435€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 205,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 711,62€
Coût de l'assurance :20 119,75€
Taxe foncière : 1 674,39€/an
Soit par mois : 139,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 395,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 562,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 340 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:10 080€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1680€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 674 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 138 €
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -59 138 €
Résultat foncier Année 1 : -42 394 €(Déficit de 42 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 798 €/an
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -12 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20993.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 744 €59 145 €7 726 €-42 401 €21 400 €21 001 €21 001 €
217 079 €12 600 €7 521 €4 479 €--16 522 €
317 420 €12 388 €7 309 €5 033 €--11 490 €
417 769 €12 168 €7 089 €5 601 €--5 889 €
518 124 €11 941 €6 862 €6 183 €---
618 487 €11 706 €6 627 €6 781 €---
718 856 €11 463 €6 384 €7 393 €---
819 234 €11 212 €6 132 €8 022 €---
919 618 €10 951 €5 872 €8 667 €---
1020 011 €10 682 €5 603 €9 328 €---
1120 411 €10 404 €5 325 €10 007 €---
1220 819 €10 116 €5 036 €10 703 €---
1321 235 €9 818 €4 738 €11 418 €---
1421 660 €9 509 €4 430 €12 151 €---
1522 093 €9 190 €4 111 €12 903 €---
1622 535 €8 860 €3 781 €13 675 €---
1722 986 €8 519 €3 440 €14 467 €---
1823 446 €8 166 €3 087 €15 280 €---
1923 914 €7 801 €2 721 €16 114 €---
2024 393 €7 423 €2 343 €16 970 €---
2124 881 €7 032 €1 952 €17 849 €---
2225 378 €6 627 €1 548 €18 751 €---
2325 886 €6 208 €1 129 €19 677 €---
2426 403 €5 776 €696 €20 628 €---
2526 932 €5 328 €248 €21 604 €---
TOTAL536 313 €285 032 €111 712 €251 281 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 516 €-6 420 €+9 936 €
2+3 516 €0 €+3 516 €
3+3 516 €0 €+3 516 €
4+3 516 €0 €+3 516 €
5+3 516 €+88 €+3 428 €
6+3 516 €+2 034 €+1 482 €
7+3 516 €+2 218 €+1 298 €
8+3 516 €+2 407 €+1 109 €
9+3 516 €+2 600 €+916 €
10+3 516 €+2 798 €+718 €
11+3 516 €+3 002 €+514 €
12+3 516 €+3 211 €+305 €
13+3 516 €+3 425 €+91 €
14+3 516 €+3 645 €-129 €
15+3 516 €+3 871 €-355 €
16+3 516 €+4 102 €-586 €
17+3 516 €+4 340 €-824 €
18+3 516 €+4 584 €-1 068 €
19+3 516 €+4 834 €-1 318 €
20+3 516 €+5 091 €-1 575 €
21+3 516 €+5 355 €-1 839 €
22+3 516 €+5 625 €-2 109 €
23+3 516 €+5 903 €-2 387 €
24+3 516 €+6 188 €-2 672 €
25+3 516 €+6 481 €-2 965 €
Total+87 900 €+75 384 €+12 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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