Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCoussac-Bonneval (87)
Surface279m²
Coût Total307 882€
Loyer Annuel21 986€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 251 428 €
Surface : 279 m²
Prix au m² : 901,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Pas de cave

Pavillon sur sous-sol complet offrant de beaux volumes. Il se compose de quatre chambres, grande pièce de vie avec cuisine ouverte sur salon, salle de bains, cellier, terrasse. Sous-sol composé d'une grande chambre, de plusieurs pièces offrant un potentiel pour un deuxième logement. Terrain clos. Dépendance.

Ville : Coussac-Bonneval
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.523176, 1.324543
Total : 307 882€
Prix d'acquisition : 251 428€
Travaux : 36 340€
Valeur du bien : 287 768€
Frais de notaire : 20 114€
Coût estimé : 20 114€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 279m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1832€/mois
Loyer annuel estimé : 21986€/an
Fourchette totale : 1438€ - 2334€/mois
Fourchette annuelle : 17260€ - 28005€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 050,63 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 126 €
Prix d'achat :251 428 €
Décote à l'achat :-41 698€ (-14.2%)
Marge achat-revente :-14 756€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :307 882€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 541,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :89,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 631,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 516,96€
Coût de l'assurance :26 939,68€
Taxe foncière : 2 198,55€/an
Soit par mois : 183,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 832,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 814,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 76 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 340 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Cuisine - Rénovation complète:16 000€
    Cuisine complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coussac-Bonneval (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 986 €/an
Calcul : 1 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 307 882 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 078 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 257 €
Revenus locatifs : +21 986 €
Charges déductibles : -50 257 €
Résultat foncier Année 1 : -28 271 €(Déficit de 28 271 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 917 €/an
Revenus locatifs : +21 986 €
Charges déductibles : -13 917 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17571.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 251 428 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 428 €(65% de 251 428 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 943 €/an
Calcul : 163 428 € × 3,636% = 5 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 986 €50 267 €10 651 €-28 281 €10 700 €17 581 €17 581 €
222 425 €13 648 €10 372 €8 777 €--8 804 €
322 874 €13 359 €10 083 €9 515 €---
423 331 €13 060 €9 784 €10 271 €---
523 798 €12 750 €9 474 €11 048 €---
624 274 €12 429 €9 153 €11 845 €---
724 759 €12 097 €8 821 €12 663 €---
825 254 €11 753 €8 476 €13 502 €---
925 760 €11 396 €8 120 €14 363 €---
1026 275 €11 027 €7 751 €15 248 €---
1126 800 €10 645 €7 369 €16 155 €---
1227 336 €10 249 €6 973 €17 087 €---
1327 883 €9 839 €6 563 €18 044 €---
1428 441 €9 415 €6 139 €19 026 €---
1529 009 €8 975 €5 699 €20 034 €---
1629 590 €8 520 €5 244 €21 069 €---
1730 181 €8 049 €4 773 €22 132 €---
1830 785 €7 561 €4 285 €23 224 €---
1931 401 €7 055 €3 779 €24 345 €---
2032 029 €6 532 €3 256 €25 497 €---
2132 669 €5 990 €2 714 €26 679 €---
2233 323 €5 429 €2 153 €27 894 €---
2333 989 €4 847 €1 571 €29 142 €---
2434 669 €4 245 €969 €30 424 €---
2535 362 €3 622 €346 €31 740 €---
TOTAL704 203 €272 760 €154 517 €431 443 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 617 €-3 210 €+7 827 €
2+4 617 €0 €+4 617 €
3+4 617 €+213 €+4 404 €
4+4 617 €+3 081 €+1 536 €
5+4 617 €+3 314 €+1 303 €
6+4 617 €+3 553 €+1 064 €
7+4 617 €+3 799 €+818 €
8+4 617 €+4 051 €+566 €
9+4 617 €+4 309 €+308 €
10+4 617 €+4 574 €+43 €
11+4 617 €+4 847 €-230 €
12+4 617 €+5 126 €-509 €
13+4 617 €+5 413 €-796 €
14+4 617 €+5 708 €-1 091 €
15+4 617 €+6 010 €-1 393 €
16+4 617 €+6 321 €-1 704 €
17+4 617 €+6 640 €-2 023 €
18+4 617 €+6 967 €-2 350 €
19+4 617 €+7 304 €-2 687 €
20+4 617 €+7 649 €-3 032 €
21+4 617 €+8 004 €-3 387 €
22+4 617 €+8 368 €-3 751 €
23+4 617 €+8 743 €-4 126 €
24+4 617 €+9 127 €-4 510 €
25+4 617 €+9 522 €-4 905 €
Total+115 425 €+129 433 €+-14 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →