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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleForbach (57)
Surface80m²
Coût Total95 960€
Loyer Annuel7 805€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

Appartement 4 pièces entièrement rénové-3 chambres -Dernier étage Venez découvrir ce magnifique appartement entièrement refait à nef, situé au 3e et dernier étage d'une petite copropriété de 6 appartements offrant un beau cadre de vie. Dès l'entrée sous serez séduit par son long et large couloir menant à un grand salon salle à manger baigné de lumière, idéal pour partager des moments conviviaux en famille ou entre amis. L'appartement se compose également d'une cuisine fonctionnelle et très lumineuse. De 3 belles chambres offrant de beaux volumes. Une salle de bains. Des toilettes séparées pour davantage de confort. Chauffage au gaz.

Entièrement rénové avec soin, ce logement ne nécessite aucun travaux. Il conviendra parfaitement à une famille recherchant un appartement spacieux moderne et prêt à vivre. Une visite s'impose pour découvrir tout le potentiel et le confort de ce bel appartement.

Cette annonce référence 343443 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FRANCK SCHAFFNER (EI) immatriculé au RSAC de WOELFLING-LES-SARREGUEMINES (57200) sous le numéro 90454610800013.

Prix du bien : 70 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 6 Charges prévisionnelles annuelles : 1 000,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2026 Score DPE : 193 kWhEP/m²/an Score GES : 42 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1430.00 euros et 1990.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.178142, 6.893108
Total : 95 960€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 20 360€
Valeur du bien : 90 360€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7805€/an
Fourchette totale : 515€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6178€ - 9860€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 496,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 854,00€
Coût de l'assurance :7 197,00€
Taxe foncière : 780,46€/an
Soit par mois : 65,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 650,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine sans photo - rafraîchissement conseillé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations sanitaires et peinture si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais vérification recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des finitions et peinture si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en excellent état mais vérification recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 360 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 805 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 602 €
Revenus locatifs : +7 805 €
Charges déductibles : -25 602 €
Résultat foncier Année 1 : -17 797 €(Déficit de 17 797 €)
Imputable sur revenu global : 17 797 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 242 €/an
Revenus locatifs : +7 805 €
Charges déductibles : -5 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 563 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 805 €25 605 €3 177 €-17 800 €17 800 €--
27 961 €5 160 €3 092 €2 801 €---
38 120 €5 072 €3 004 €3 048 €---
48 282 €4 981 €2 913 €3 301 €---
58 448 €4 887 €2 819 €3 560 €---
68 617 €4 790 €2 722 €3 826 €---
78 789 €4 690 €2 622 €4 099 €---
88 965 €4 586 €2 518 €4 379 €---
99 144 €4 479 €2 411 €4 665 €---
109 327 €4 368 €2 300 €4 959 €---
119 514 €4 253 €2 185 €5 261 €---
129 704 €4 135 €2 066 €5 569 €---
139 898 €4 012 €1 944 €5 886 €---
1410 096 €3 885 €1 817 €6 211 €---
1510 298 €3 754 €1 686 €6 544 €---
1610 504 €3 618 €1 550 €6 886 €---
1710 714 €3 478 €1 410 €7 236 €---
1810 928 €3 333 €1 265 €7 595 €---
1911 147 €3 183 €1 115 €7 964 €---
2011 370 €3 028 €960 €8 342 €---
2111 597 €2 868 €799 €8 730 €---
2211 829 €2 702 €634 €9 127 €---
2312 066 €2 530 €462 €9 535 €---
2412 307 €2 353 €285 €9 954 €---
2512 553 €2 170 €102 €10 383 €---
TOTAL249 984 €117 921 €45 854 €132 062 €17 800 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 340 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 639 €-5 340 €+6 979 €
2+1 639 €+840 €+799 €
3+1 639 €+914 €+725 €
4+1 639 €+990 €+649 €
5+1 639 €+1 068 €+571 €
6+1 639 €+1 148 €+491 €
7+1 639 €+1 230 €+409 €
8+1 639 €+1 314 €+325 €
9+1 639 €+1 400 €+239 €
10+1 639 €+1 488 €+151 €
11+1 639 €+1 578 €+61 €
12+1 639 €+1 671 €-32 €
13+1 639 €+1 766 €-127 €
14+1 639 €+1 863 €-224 €
15+1 639 €+1 963 €-324 €
16+1 639 €+2 066 €-427 €
17+1 639 €+2 171 €-532 €
18+1 639 €+2 279 €-640 €
19+1 639 €+2 389 €-750 €
20+1 639 €+2 503 €-864 €
21+1 639 €+2 619 €-980 €
22+1 639 €+2 738 €-1 099 €
23+1 639 €+2 861 €-1 222 €
24+1 639 €+2 986 €-1 347 €
25+1 639 €+3 115 €-1 476 €
Total+40 975 €+39 619 €+1 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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