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Achat : Appartement Volonne (04290)

VilleVolonne (04)
Surface85m²
Coût Total137 520€
Loyer Annuel8 914€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 988,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, 1 place de parking

Appartement avec terrasse centre village. Appartement à vendre de 85 m², situé en plein centre-ville de Volonne, proche des écoles et commerces. Duplex offrant 3chambres,un séjour, une cuisine aménagée non équipée, balcon et grande terrasse avec vue dégagée. Idéal pour profiter du centre et de la vie de village, parking à proximité. Des rafraichissement sont à prévoir Prix : 84 000 Eur. Contactez-Nous pour organiser une visite et découvrir ce bien au fort potentiel. Diagnostics en cours

Ville : Volonne
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04290
Coordonnées : 44.109840, 6.034310
Total : 137 520€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 130 800€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 11.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8914€/an
Fourchette totale : 582€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 6986€ - 11373€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 675,3 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 401 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-58 401€ (-41.0%)
Marge achat-revente :4 881€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,09€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 711,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 371,65€
Coût de l'assurance :9 626,40€
Taxe foncière : 891,38€/an
Soit par mois : 74,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(551 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Volonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 914 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 665 €
Revenus locatifs : +8 914 €
Charges déductibles : -52 665 €
Résultat foncier Année 1 : -43 752 €(Déficit de 43 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 865 €/an
Revenus locatifs : +8 914 €
Charges déductibles : -5 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22351.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 914 €52 670 €4 593 €-43 756 €21 400 €22 356 €22 356 €
29 092 €5 747 €4 471 €3 345 €--19 011 €
39 274 €5 621 €4 345 €3 653 €--15 358 €
49 459 €5 490 €4 214 €3 969 €--11 389 €
59 649 €5 355 €4 078 €4 294 €--7 095 €
69 842 €5 215 €3 938 €4 627 €--2 469 €
710 038 €5 070 €3 794 €4 968 €---
810 239 €4 920 €3 644 €5 319 €---
910 444 €4 765 €3 489 €5 678 €---
1010 653 €4 605 €3 329 €6 048 €---
1110 866 €4 440 €3 163 €6 426 €---
1211 083 €4 268 €2 992 €6 815 €---
1311 305 €4 091 €2 814 €7 214 €---
1411 531 €3 908 €2 631 €7 623 €---
1511 762 €3 718 €2 441 €8 044 €---
1611 997 €3 522 €2 245 €8 475 €---
1712 237 €3 319 €2 042 €8 918 €---
1812 481 €3 109 €1 833 €9 372 €---
1912 731 €2 892 €1 616 €9 839 €---
2012 986 €2 667 €1 391 €10 318 €---
2113 245 €2 435 €1 159 €10 810 €---
2213 510 €2 195 €919 €11 315 €---
2313 781 €1 947 €670 €11 834 €---
2414 056 €1 690 €413 €12 367 €---
2514 337 €1 424 €147 €12 913 €---
TOTAL285 512 €145 083 €66 372 €140 429 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 429 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872 €-6 420 €+8 292 €
2+1 872 €0 €+1 872 €
3+1 872 €0 €+1 872 €
4+1 872 €0 €+1 872 €
5+1 872 €0 €+1 872 €
6+1 872 €0 €+1 872 €
7+1 872 €+750 €+1 122 €
8+1 872 €+1 596 €+276 €
9+1 872 €+1 704 €+168 €
10+1 872 €+1 814 €+58 €
11+1 872 €+1 928 €-56 €
12+1 872 €+2 045 €-173 €
13+1 872 €+2 164 €-292 €
14+1 872 €+2 287 €-415 €
15+1 872 €+2 413 €-541 €
16+1 872 €+2 543 €-671 €
17+1 872 €+2 675 €-803 €
18+1 872 €+2 812 €-940 €
19+1 872 €+2 952 €-1 080 €
20+1 872 €+3 095 €-1 223 €
21+1 872 €+3 243 €-1 371 €
22+1 872 €+3 395 €-1 523 €
23+1 872 €+3 550 €-1 678 €
24+1 872 €+3 710 €-1 838 €
25+1 872 €+3 874 €-2 002 €
Total+46 800 €+42 129 €+4 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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