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Achat maison

Bien expiré
VilleMontrevault (49)
Surface125m²
Coût Total198 179€
Loyer Annuel11 531€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 490 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 019,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 125 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, Terrain de 416 m², Orientation Ouest

L'ADRESSE vous propose EN EXCLUSIVITE cette maison de bourg de 125 m² située à SAINT REMY EN MAUGES. Vous apprécierez ses volumes et ses 4 chambres. Le rez-de-chaussée vous offre une belle pièce de vie lumineuse, une cuisine, un WC et une arrière cuisine. A l'étage, vous profiterez de 4 grandes chambres, une salle de bain et un WC. Le bien dispose d'une petite cour, ainsi qu'un jardin de 134 m² et un garage situés à deux pas de la maison. Pour tout renseignement, contactez votre référente sur le secteur, Emilie SECHER, Retrouvez tous nos biens (6.24 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.298741, -1.079725
Total : 198 179€
Prix d'acquisition : 127 490€
Travaux : 60 490€
Valeur du bien : 187 980€
Frais de notaire : 10 199€
Coût estimé : 10 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11531€/an
Fourchette totale : 720€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 8638€ - 15393€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 179€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :59,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 037,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 331,20€
Coût de l'assurance :17 836,11€
Taxe foncière : 1 153,12€/an
Soit par mois : 96,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 490 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 250€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 42€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (incluant installation)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant pose)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 531 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 179 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 950 €
Revenus locatifs : +11 531 €
Charges déductibles : -68 950 €
Résultat foncier Année 1 : -57 419 €(Déficit de 57 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 460 €/an
Revenus locatifs : +11 531 €
Charges déductibles : -8 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36018.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 869 €(65% de 127 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 013 €/an
Calcul : 82 869 € × 3,636% = 3 013 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 531 €68 956 €6 600 €-57 425 €21 400 €36 025 €36 025 €
211 762 €8 290 €6 424 €3 471 €--32 554 €
311 997 €8 108 €6 242 €3 889 €--28 665 €
412 237 €7 920 €6 054 €4 317 €--24 348 €
512 482 €7 726 €5 859 €4 756 €--19 592 €
612 731 €7 524 €5 658 €5 207 €--14 385 €
712 986 €7 316 €5 450 €5 670 €--8 715 €
813 246 €7 101 €5 234 €6 145 €--2 570 €
913 511 €6 878 €5 012 €6 633 €---
1013 781 €6 648 €4 781 €7 133 €---
1114 056 €6 410 €4 543 €7 647 €---
1214 338 €6 163 €4 297 €8 174 €---
1314 624 €5 909 €4 042 €8 716 €---
1414 917 €5 645 €3 778 €9 272 €---
1515 215 €5 373 €3 506 €9 843 €---
1615 519 €5 091 €3 224 €10 429 €---
1715 830 €4 799 €2 933 €11 031 €---
1816 146 €4 498 €2 631 €11 649 €---
1916 469 €4 186 €2 319 €12 283 €---
2016 799 €3 864 €1 997 €12 935 €---
2117 135 €3 530 €1 664 €13 605 €---
2217 477 €3 185 €1 319 €14 292 €---
2317 827 €2 829 €962 €14 998 €---
2418 184 €2 460 €593 €15 724 €---
2518 547 €2 078 €212 €16 469 €---
TOTAL369 348 €202 485 €95 331 €166 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 422 €-6 420 €+8 842 €
2+2 422 €0 €+2 422 €
3+2 422 €0 €+2 422 €
4+2 422 €0 €+2 422 €
5+2 422 €0 €+2 422 €
6+2 422 €0 €+2 422 €
7+2 422 €0 €+2 422 €
8+2 422 €0 €+2 422 €
9+2 422 €+1 219 €+1 203 €
10+2 422 €+2 140 €+282 €
11+2 422 €+2 294 €+128 €
12+2 422 €+2 452 €-30 €
13+2 422 €+2 615 €-193 €
14+2 422 €+2 782 €-360 €
15+2 422 €+2 953 €-531 €
16+2 422 €+3 129 €-707 €
17+2 422 €+3 309 €-887 €
18+2 422 €+3 495 €-1 073 €
19+2 422 €+3 685 €-1 263 €
20+2 422 €+3 881 €-1 459 €
21+2 422 €+4 081 €-1 659 €
22+2 422 €+4 288 €-1 866 €
23+2 422 €+4 500 €-2 078 €
24+2 422 €+4 717 €-2 295 €
25+2 422 €+4 941 €-2 519 €
Total+60 550 €+50 059 €+10 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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