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Maison de caractère 200m² avec jardin

Bien expiré
VillePlaisance (32)
Surface200m²
Coût Total255 260€
Loyer Annuel18 923€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 885 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1400 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Climatisation, Parquet, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

Charmante maison au cœur de Plaisance-du-Gers. Elle offre, en rez-de-chaussée salon, salle à manger, cuisine, chambre à aménager avec sa suite parentale et à l'étage 3 chambres, un Wc et deux pièces aménageables si 200 m² ne vous suffisent pas. A l'extérieur, un jardin paisible clos, une dépendance attenante à la maison et un garage attenant à l'arrière de la maison permettant de garer et protéger plusieurs véhicules. Emplacement central, proche des écoles et des transports en commun, parfait pour famille cherchant confort et commodités. Contactez nous pour organiser une visite !

Jazz Cubota - Agent commercial immatriculé au Rsac de Auch sous le numéro 912 337 003 Référence agence : 4899

Ville : Plaisance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32160
Coordonnées : 43.605470, 0.042250
Total : 255 260€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 64 100€
Valeur du bien : 241 100€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1577€/mois
Loyer annuel estimé : 18923€/an
Fourchette totale : 1210€ - 2056€/mois
Fourchette annuelle : 14514€ - 24670€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 381,43 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 286 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-99 286€ (-35.9%)
Marge achat-revente :21 026€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 282,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 356,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 340,72€
Coût de l'assurance :22 335,25€
Taxe foncière : 1 892,26€/an
Soit par mois : 157,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 576,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 514,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 200 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€/fenêtre = 17500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Plomberie cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Électricité cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€, Peinture: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3500€ = 3500€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Rafraîchissement:7 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 50€/m² = 4000€, Peinture: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité - Second œuvre général:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie - Second œuvre général:2 400€
    Vérification tuyauterie: 200 m² × 12€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisance (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 923 €/an
Calcul : 1 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 893 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 784 €
Revenus locatifs : +18 923 €
Charges déductibles : -75 784 €
Résultat foncier Année 1 : -56 861 €(Déficit de 56 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 684 €/an
Revenus locatifs : +18 923 €
Charges déductibles : -11 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35461.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 923 €75 792 €8 907 €-56 870 €21 400 €35 470 €35 470 €
219 301 €11 460 €8 674 €7 841 €--27 628 €
319 687 €11 219 €8 433 €8 468 €--19 161 €
420 081 €10 970 €8 184 €9 111 €--10 049 €
520 482 €10 711 €7 926 €9 771 €--278 €
620 892 €10 444 €7 658 €10 448 €---
721 310 €10 167 €7 381 €11 143 €---
821 736 €9 880 €7 094 €11 857 €---
922 171 €9 582 €6 796 €12 589 €---
1022 614 €9 274 €6 488 €13 340 €---
1123 066 €8 955 €6 169 €14 112 €---
1223 528 €8 624 €5 839 €14 904 €---
1323 998 €8 282 €5 496 €15 717 €---
1424 478 €7 927 €5 141 €16 551 €---
1524 968 €7 560 €4 774 €17 408 €---
1625 467 €7 179 €4 393 €18 288 €---
1725 977 €6 785 €3 999 €19 192 €---
1826 496 €6 376 €3 590 €20 120 €---
1927 026 €5 953 €3 167 €21 073 €---
2027 567 €5 515 €2 729 €22 052 €---
2128 118 €5 061 €2 275 €23 057 €---
2228 680 €4 590 €1 805 €24 090 €---
2329 254 €4 103 €1 318 €25 151 €---
2429 839 €3 599 €813 €26 240 €---
2530 436 €3 076 €290 €27 360 €---
TOTAL606 095 €263 082 €129 341 €343 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 974 €-6 420 €+10 394 €
2+3 974 €0 €+3 974 €
3+3 974 €0 €+3 974 €
4+3 974 €0 €+3 974 €
5+3 974 €0 €+3 974 €
6+3 974 €+3 051 €+923 €
7+3 974 €+3 343 €+631 €
8+3 974 €+3 557 €+417 €
9+3 974 €+3 777 €+197 €
10+3 974 €+4 002 €-28 €
11+3 974 €+4 233 €-259 €
12+3 974 €+4 471 €-497 €
13+3 974 €+4 715 €-741 €
14+3 974 €+4 965 €-991 €
15+3 974 €+5 222 €-1 248 €
16+3 974 €+5 487 €-1 513 €
17+3 974 €+5 758 €-1 784 €
18+3 974 €+6 036 €-2 062 €
19+3 974 €+6 322 €-2 348 €
20+3 974 €+6 616 €-2 642 €
21+3 974 €+6 917 €-2 943 €
22+3 974 €+7 227 €-3 253 €
23+3 974 €+7 545 €-3 571 €
24+3 974 €+7 872 €-3 898 €
25+3 974 €+8 208 €-4 234 €
Total+99 350 €+102 904 €+-3 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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