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Appartement 3 pièces 49 m²

VilleTarbes (65)
Surface49
Coût Total99 160
Loyer Annuel5 146
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-127
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 265,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 49 m² - Appartement 3 pièces 49 m²

Venez découvrir cet appartement T3 de 49 m², idéalement situé à Tarbes, au sein d’une copropriété bien entretenue et à proximité immédiate de toutes les commodités.

Situé au 3ᵉ étage sans ascenseur, il se compose d’une entrée avec WC indépendant, d’une cuisine avec accès au balcon, d’une pièce de vie lumineuse, de deux chambres d’environ 11 m² et 9 m², ainsi que d’une salle d’eau.

Vous bénéficierez également d’une cave privative et de places de stationnement sécurisées au pied de la résidence.

Un véritable atout : de nombreux travaux de copropriété ont déjà été réalisés et intégralement financés par le propriétaire actuel, offrant ainsi plus de sérénité aux futurs acquéreurs.

Visite virtuelle disponible sur demande !

Surface : 49 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/05/2026

Consommation énergie primaire : 412 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.241108, 0.065246
Total : 99 160
Prix d'acquisition : 62 000
Travaux : 32 200
Valeur du bien : 94 200
Frais de notaire : 4 960
Coût estimé : 4 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5146€/an
Fourchette totale : 348€ - 528€/mois
Fourchette annuelle : 4177€ - 6340€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 279,06 €/m²
Basé sur :311 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 674
Prix d'achat :62 000
Décote à l'achat :-674 (-1.1%)
Marge achat-revente :-36 486€ (-58.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 513,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 121,32
Coût de l'assurance :8 676,50
Taxe foncière : 514,62€/an
Soit par mois : 42,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 428,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 556,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 146 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 160 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 262
Revenus locatifs : +5 146
Charges déductibles : -36 262
Résultat foncier Année 1 : -31 116(Déficit de 31 116 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 716
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 062 €/an
Revenus locatifs : +5 146
Charges déductibles : -4 062
Résultat foncier Années 2+ : 1 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9716.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 14636 2653 204-31 11921 400 €9 719 €9 719 €
25 2493 9793 1171 270--8 449 €
35 3543 8893 0281 465--6 984 €
45 4613 7972 9351 664--5 320 €
55 5703 7022 8401 869--3 451 €
65 6823 6032 7412 079--1 372 €
75 7953 5012 6392 294---
85 9113 3962 5342 516---
96 0303 2872 4252 743---
106 1503 1742 3132 976---
116 2733 0582 1973 215---
126 3992 9382 0773 460---
136 5272 8141 9533 712---
146 6572 6861 8253 971---
156 7902 5541 6924 236---
166 9262 4171 5564 509---
177 0652 2761 4144 789---
187 2062 1301 2685 076---
197 3501 9791 1185 371---
207 4971 8239625 674---
217 6471 6628015 984---
227 8001 4966346 304---
237 9561 3244636 632---
248 1151 1472856 968---
258 2779631027 314---
TOTAL164 83399 86346 12164 97021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 970
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 081 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 081-6 420+7 501
2+1 0810+1 081
3+1 0810+1 081
4+1 0810+1 081
5+1 0810+1 081
6+1 0810+1 081
7+1 081+277+804
8+1 081+755+326
9+1 081+823+258
10+1 081+893+188
11+1 081+964+117
12+1 081+1 038+43
13+1 081+1 114-33
14+1 081+1 191-110
15+1 081+1 271-190
16+1 081+1 353-272
17+1 081+1 437-356
18+1 081+1 523-442
19+1 081+1 611-530
20+1 081+1 702-621
21+1 081+1 795-714
22+1 081+1 891-810
23+1 081+1 989-908
24+1 081+2 090-1 009
25+1 081+2 194-1 113
Total+27 025+19 491+7 534
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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