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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface57m²
Coût Total139 230€
Loyer Annuel11 010€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 561,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

TOULON OUESt - au calme, un appartement de type 2 d'environ 56m² au premier étage d'un petit immeuble, comprenant une belle pièce princiaple, une cuisine séparée, une salle d'eau, un wc, une chambre et un bureau / dressing - 2 petits balcons

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Total : 139 230€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 43 110€
Valeur du bien : 132 110€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11010€/an
Fourchette totale : 715€ - 1178€/mois
Fourchette annuelle : 8576€ - 14135€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 718,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 537,83€
Coût de l'assurance :11 834,55€
Taxe foncière : 1 101,00€/an
Soit par mois : 91,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement.
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé et murs en mauvais état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 110 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 4500€.
  • Menuiseries:2 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 2400€.
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 3000€.
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 18000€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 18000€.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 12000€.
  • Chambres:960€
    Pose parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 960€.
  • Salon:2 250€
    Remplacement carrelage: 15 m² × 150€/m² = 2250€ (incluant matériel et main d'œuvre) = 2250€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés selon la région et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 010 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 230 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 164 €
Revenus locatifs : +11 010 €
Charges déductibles : -49 164 €
Résultat foncier Année 1 : -38 154 €(Déficit de 38 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 054 €/an
Revenus locatifs : +11 010 €
Charges déductibles : -6 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16754.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 010 €49 169 €4 484 €-38 159 €21 400 €16 759 €16 759 €
211 230 €5 938 €4 363 €5 293 €--11 466 €
311 455 €5 812 €4 238 €5 643 €--5 823 €
411 684 €5 683 €4 108 €6 001 €---
511 918 €5 549 €3 975 €6 369 €---
612 156 €5 411 €3 836 €6 745 €---
712 399 €5 268 €3 694 €7 131 €---
812 647 €5 120 €3 546 €7 527 €---
912 900 €4 968 €3 394 €7 932 €---
1013 158 €4 811 €3 236 €8 347 €---
1113 421 €4 648 €3 074 €8 773 €---
1213 690 €4 480 €2 906 €9 210 €---
1313 963 €4 306 €2 732 €9 657 €---
1414 243 €4 127 €2 553 €10 115 €---
1514 527 €3 942 €2 368 €10 586 €---
1614 818 €3 751 €2 176 €11 068 €---
1715 114 €3 553 €1 978 €11 562 €---
1815 417 €3 349 €1 774 €12 068 €---
1915 725 €3 138 €1 563 €12 587 €---
2016 040 €2 920 €1 345 €13 120 €---
2116 360 €2 694 €1 120 €13 666 €---
2216 688 €2 462 €887 €14 226 €---
2317 021 €2 221 €647 €14 800 €---
2417 362 €1 973 €399 €15 389 €---
2517 709 €1 717 €142 €15 992 €---
TOTAL352 654 €147 007 €64 538 €205 647 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 312 €-6 420 €+8 732 €
2+2 312 €0 €+2 312 €
3+2 312 €0 €+2 312 €
4+2 312 €+53 €+2 259 €
5+2 312 €+1 911 €+401 €
6+2 312 €+2 024 €+288 €
7+2 312 €+2 139 €+173 €
8+2 312 €+2 258 €+54 €
9+2 312 €+2 380 €-68 €
10+2 312 €+2 504 €-192 €
11+2 312 €+2 632 €-320 €
12+2 312 €+2 763 €-451 €
13+2 312 €+2 897 €-585 €
14+2 312 €+3 035 €-723 €
15+2 312 €+3 176 €-864 €
16+2 312 €+3 320 €-1 008 €
17+2 312 €+3 468 €-1 156 €
18+2 312 €+3 620 €-1 308 €
19+2 312 €+3 776 €-1 464 €
20+2 312 €+3 936 €-1 624 €
21+2 312 €+4 100 €-1 788 €
22+2 312 €+4 268 €-1 956 €
23+2 312 €+4 440 €-2 128 €
24+2 312 €+4 617 €-2 305 €
25+2 312 €+4 798 €-2 486 €
Total+57 800 €+61 694 €+-3 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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