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Grande maison de caractère idéal famille ou investisseurs

VilleNoisy-le-Sec (93)
Surface381
Coût Total1 061 000
Loyer Annuel96 785
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+1 621
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 950 000 €
Surface : 381 m²
Prix au m² : 2 493,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison de caractère idéal famille ou investisseurs - Grande maison / immeuble de rapport – 381 m² – Fort potentiel – Romainville Carnot

À proximité immédiate de la station de métro Romainville Carnot, découvrez cet ensemble immobilier rare offrant un fort potentiel de valorisation.

Le bien se compose de 11 pièces, avec plusieurs chambres équipées de leurs propres sanitaires. Il dispose actuellement de 10 salles d’eau / douches et 12 toilettes, offrant de nombreuses possibilités d’exploitation.

Configuration idéale pour :

  • investissement locatif
  • colocation
  • transformation en immeuble avec division en plusieurs lots (sous réserve des autorisations nécessaires)
  • grande famille
  • projet associatif ou résidence collective

Volumes généreux, nombreuses possibilités d’aménagement, fort potentiel patrimonial dans un secteur en plein développement et recherché.

Bien rare sur le secteur.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, merci de nous contacter.

Ville : Noisy-le-Sec
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93130
Coordonnées : 48.889950, 2.446160
Total : 1 061 000
Prix d'acquisition : 950 000
Travaux : 35 000
Valeur du bien : 985 000
Frais de notaire : 76 000
Coût estimé : 76 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 381
Loyer prédit : 21.17€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 33.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 8065€/mois
Loyer annuel estimé : 96785€/an
Fourchette totale : 5078€ - 12809€/mois
Fourchette annuelle : 60942€ - 153711€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 14.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 267,69 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 006 990
Prix d'achat :950 000
Décote à l'achat :-1 056 990 (-52.7%)
Marge achat-revente :945 990€ (47.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 061 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 328,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :309,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 638,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :537 610,68
Coût de l'assurance :92 837,50
Taxe foncière : 9 678,54€/an
Soit par mois : 806,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 065,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 444,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 620,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain (remplacement douches, lavabos, WC)
Quantité: 10 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (remplacement si nécessaire)
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 750
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 25€/m² = 1250€
  • Salle de bain - Rénovation:20 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 salles de bain × 2000€/salle = 20000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:8 000
    Mise aux normes plomberie: estimation totale = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 96 785 €/an
Calcul : 8 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 36 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 061 000 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 714 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 378
Revenus locatifs : +96 785
Charges déductibles : -85 378
Résultat foncier Année 1 : 11 408

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 378 €/an
Revenus locatifs : +96 785
Charges déductibles : -50 378
Résultat foncier Années 2+ : 46 408 €/an
Prix d'achat du bien : 950 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 617 500(65% de 950 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 455 €/an
Calcul : 617 500 € × 3,636% = 22 455
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
196 78585 41337 02011 373---
298 72149 44736 05549 275---
3100 69548 44635 05452 250---
4102 70947 40934 01755 300---
5104 76446 33632 94458 428---
6106 85945 22431 83261 635---
7108 99644 07130 67964 925---
8111 17642 87829 48668 298---
9113 39941 64228 25071 758---
10115 66740 36126 96975 306---
11117 98139 03525 64378 946---
12120 34037 66024 26882 680---
13122 74736 23722 84586 510---
14125 20234 76221 37090 440---
15127 70633 23519 84394 471---
16130 26031 65318 26198 607---
17132 86630 01416 622102 852---
18135 52328 31614 924107 207---
19138 23326 55713 165111 676---
20140 99824 73611 344116 262---
21143 81822 8489 456120 969---
22146 69420 8947 502125 801---
23149 62818 8695 477130 760---
24152 62116 7713 379135 850---
25155 67314 5981 206141 075---
TOTAL3 100 064907 412537 6112 192 6520Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 192 652
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 96 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 325+3 412+16 913
2+20 325+14 782+5 543
3+20 325+15 675+4 650
4+20 325+16 590+3 735
5+20 325+17 528+2 797
6+20 325+18 491+1 834
7+20 325+19 477+848
8+20 325+20 489-164
9+20 325+21 527-1 202
10+20 325+22 592-2 267
11+20 325+23 684-3 359
12+20 325+24 804-4 479
13+20 325+25 953-5 628
14+20 325+27 132-6 807
15+20 325+28 341-8 016
16+20 325+29 582-9 257
17+20 325+30 856-10 531
18+20 325+32 162-11 837
19+20 325+33 503-13 178
20+20 325+34 879-14 554
21+20 325+36 291-15 966
22+20 325+37 740-17 415
23+20 325+39 228-18 903
24+20 325+40 755-20 430
25+20 325+42 323-21 998
Total+508 125+657 796+-149 671
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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