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Grande maison de caractère idéal famille ou investisseurs

Bien expiré
VilleNoisy-le-Sec (93)
Surface381m²
Coût Total1 061 000€
Loyer Annuel96 785€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+1 621€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 950 000 €
Surface : 381 m²
Prix au m² : 2 493,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grande maison de caractère idéal famille ou investisseurs - Grande maison / immeuble de rapport – 381 m² – Fort potentiel – Romainville Carnot

À proximité immédiate de la station de métro Romainville Carnot, découvrez cet ensemble immobilier rare offrant un fort potentiel de valorisation.

Le bien se compose de 11 pièces, avec plusieurs chambres équipées de leurs propres sanitaires. Il dispose actuellement de 10 salles d’eau / douches et 12 toilettes, offrant de nombreuses possibilités d’exploitation.

Configuration idéale pour :

  • investissement locatif
  • colocation
  • transformation en immeuble avec division en plusieurs lots (sous réserve des autorisations nécessaires)
  • grande famille
  • projet associatif ou résidence collective

Volumes généreux, nombreuses possibilités d’aménagement, fort potentiel patrimonial dans un secteur en plein développement et recherché.

Bien rare sur le secteur.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, merci de nous contacter.

Ville : Noisy-le-Sec
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93130
Coordonnées : 48.889950, 2.446160
Total : 1 061 000€
Prix d'acquisition : 950 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 985 000€
Frais de notaire : 76 000€
Coût estimé : 76 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 381m²
Loyer prédit : 21.17€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 33.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 8065€/mois
Loyer annuel estimé : 96785€/an
Fourchette totale : 5078€ - 12809€/mois
Fourchette annuelle : 60942€ - 153711€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 14.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 267,69 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 006 990 €
Prix d'achat :950 000 €
Décote à l'achat :-1 056 990€ (-52.7%)
Marge achat-revente :945 990€ (47.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 061 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 328,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :309,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 638,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :537 610,68€
Coût de l'assurance :92 837,50€
Taxe foncière : 9 678,54€/an
Soit par mois : 806,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 065,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 444,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 620,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain (remplacement douches, lavabos, WC)
Quantité: 10 salles de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (remplacement si nécessaire)
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 750€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 25€/m² = 1250€
  • Salle de bain - Rénovation:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 salles de bain × 2000€/salle = 20000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:8 000€
    Mise aux normes plomberie: estimation totale = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 96 785 €/an
Calcul : 8 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 36 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 061 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 714 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 378 €
Revenus locatifs : +96 785 €
Charges déductibles : -85 378 €
Résultat foncier Année 1 : 11 408 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 378 €/an
Revenus locatifs : +96 785 €
Charges déductibles : -50 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 46 408 €/an
Prix d'achat du bien : 950 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 617 500 €(65% de 950 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 455 €/an
Calcul : 617 500 € × 3,636% = 22 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
196 785 €85 413 €37 020 €11 373 €---
298 721 €49 447 €36 055 €49 275 €---
3100 695 €48 446 €35 054 €52 250 €---
4102 709 €47 409 €34 017 €55 300 €---
5104 764 €46 336 €32 944 €58 428 €---
6106 859 €45 224 €31 832 €61 635 €---
7108 996 €44 071 €30 679 €64 925 €---
8111 176 €42 878 €29 486 €68 298 €---
9113 399 €41 642 €28 250 €71 758 €---
10115 667 €40 361 €26 969 €75 306 €---
11117 981 €39 035 €25 643 €78 946 €---
12120 340 €37 660 €24 268 €82 680 €---
13122 747 €36 237 €22 845 €86 510 €---
14125 202 €34 762 €21 370 €90 440 €---
15127 706 €33 235 €19 843 €94 471 €---
16130 260 €31 653 €18 261 €98 607 €---
17132 866 €30 014 €16 622 €102 852 €---
18135 523 €28 316 €14 924 €107 207 €---
19138 233 €26 557 €13 165 €111 676 €---
20140 998 €24 736 €11 344 €116 262 €---
21143 818 €22 848 €9 456 €120 969 €---
22146 694 €20 894 €7 502 €125 801 €---
23149 628 €18 869 €5 477 €130 760 €---
24152 621 €16 771 €3 379 €135 850 €---
25155 673 €14 598 €1 206 €141 075 €---
TOTAL3 100 064 €907 412 €537 611 €2 192 652 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 192 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 96 785 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 325 €+3 412 €+16 913 €
2+20 325 €+14 782 €+5 543 €
3+20 325 €+15 675 €+4 650 €
4+20 325 €+16 590 €+3 735 €
5+20 325 €+17 528 €+2 797 €
6+20 325 €+18 491 €+1 834 €
7+20 325 €+19 477 €+848 €
8+20 325 €+20 489 €-164 €
9+20 325 €+21 527 €-1 202 €
10+20 325 €+22 592 €-2 267 €
11+20 325 €+23 684 €-3 359 €
12+20 325 €+24 804 €-4 479 €
13+20 325 €+25 953 €-5 628 €
14+20 325 €+27 132 €-6 807 €
15+20 325 €+28 341 €-8 016 €
16+20 325 €+29 582 €-9 257 €
17+20 325 €+30 856 €-10 531 €
18+20 325 €+32 162 €-11 837 €
19+20 325 €+33 503 €-13 178 €
20+20 325 €+34 879 €-14 554 €
21+20 325 €+36 291 €-15 966 €
22+20 325 €+37 740 €-17 415 €
23+20 325 €+39 228 €-18 903 €
24+20 325 €+40 755 €-20 430 €
25+20 325 €+42 323 €-21 998 €
Total+508 125 €+657 796 €+-149 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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