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Appartement à vendre

VilleSedan (08)
Surface45
Coût Total77 364
Loyer Annuel5 523
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 800 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 017,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Salle de bain, 1 chambre

Situé au cœur du quartier animé de Centre à Sedan, cet appartement séduisant sur la Rue Gambetta est idéal pour une personne seule ou un jeune couple souhaitant s'installer dans un cadre convivial et accessible. Avec une superficie de 45 m², cet espace bien agencé comprend deux pièces confortables, parfaites pour créer un cocon de vie douillet.

L’appartement, situé au deuxième étage d'un immeuble de cinq étages, offre une salle de bains fonctionnelle. Bien qu'il ne dispose pas de balcon ni de terrasse, il compense par son agencement pratique et son ambiance chaleureuse. La luminosité naturelle et la disposition des pièces peuvent faire de ce lieu un véritable chez-soi où l'on se sent rapidement à l'aise.

Les commodités environnantes sont un véritable atout pour ce bien. À seulement 30 mètres, vous trouverez la station de bus Turenne - Goulden, facilitant ainsi vos déplacements à travers Sedan et au-delà. Pour vos courses quotidiennes, le Carrefour City est à 150 mètres, vous permettant de faire vos courses sans effort. De plus, il y a une variété de restaurants à proximité, à moins de 100 mètres, où vous pourrez savourer différents types de cuisines, parfait pour les soirées entre amis ou les dîners romantiques.

Le quartier de Centre est réputé pour sa vie dynamique, offrant un cadre agréable et animé. Vous pourrez profiter des diverses activités disponibles tout en étant à proximité d’établissements scolaires et d’autres services essentiels.

Ce charmant appartement représente une excellente opportunité pour les célibataires ou les couples désireux de s'installer dans un environnement pratique et convivial. Son emplacement central et ses caractéristiques font de ce bien une option à considérer sérieusement.

Ne laissez pas passer cette occasion ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir comment cet appartement pourrait devenir votre nouveau chez-vous à Sedan.

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.702244, 4.939899
Total : 77 364
Prix d'acquisition : 45 800
Travaux : 27 900
Valeur du bien : 73 700
Frais de notaire : 3 664
Coût estimé : 3 664
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 460€/mois
Loyer annuel estimé : 5523€/an
Fourchette totale : 362€ - 585€/mois
Fourchette annuelle : 4348€ - 7016€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :878,68 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 541
Prix d'achat :45 800
Décote à l'achat :+6 259 (+15.8%)
Marge achat-revente :-37 823€ (-95.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 364
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 400,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 983,56
Coût de l'assurance :6 769,35
Taxe foncière : 552,30€/an
Soit par mois : 46,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 460,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 446,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité si nécessaire, vérification du tableau électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 900(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 523 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 364 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 271 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 552 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 220
Revenus locatifs : +5 523
Charges déductibles : -31 220
Résultat foncier Année 1 : -25 697(Déficit de 25 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 297
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 320 €/an
Revenus locatifs : +5 523
Charges déductibles : -3 320
Résultat foncier Années 2+ : 2 203 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4297.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 770(65% de 45 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 083 €/an
Calcul : 29 770 € × 3,636% = 1 083
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 52331 2232 499-25 70021 400 €4 300 €4 300 €
25 6343 2552 4322 378--1 921 €
35 7463 1852 3622 561---
45 8613 1132 2902 748---
55 9783 0392 2162 940---
66 0982 9622 1393 136---
76 2202 8822 0593 338---
86 3442 8001 9773 544---
96 4712 7151 8923 756---
106 6012 6281 8043 973---
116 7332 5371 7144 196---
126 8672 4431 6204 424---
137 0052 3471 5244 658---
147 1452 2471 4244 898---
157 2882 1431 3205 144---
167 4332 0371 2145 397---
177 5821 9271 1035 655---
187 7341 8139905 921---
197 8881 6958726 193---
208 0461 5737506 473---
218 2071 4486256 759---
228 3711 3184957 053---
238 5391 1843617 355---
248 7091 0452227 664---
258 883902797 981---
TOTAL176 90584 46135 98492 44421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 444
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 160-6 420+7 580
2+1 1600+1 160
3+1 160+192+968
4+1 160+824+336
5+1 160+882+278
6+1 160+941+219
7+1 160+1 001+159
8+1 160+1 063+97
9+1 160+1 127+33
10+1 160+1 192-32
11+1 160+1 259-99
12+1 160+1 327-167
13+1 160+1 397-237
14+1 160+1 469-309
15+1 160+1 543-383
16+1 160+1 619-459
17+1 160+1 697-537
18+1 160+1 776-616
19+1 160+1 858-698
20+1 160+1 942-782
21+1 160+2 028-868
22+1 160+2 116-956
23+1 160+2 206-1 046
24+1 160+2 299-1 139
25+1 160+2 394-1 234
Total+29 000+27 733+1 267
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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