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A vendre T4 APT

VilleApt (84)
Surface75m²
Coût Total123 500€
Loyer Annuel8 547€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A vendre T4 APT - A saisir appartement T4 a apt Dans les hauteurs dans une tour avec ascenseur au 3 ème étage. Cuisine ouverte doubles vitrages grand balcon 3 chambres avec placards Dressing salle de bain WC 70 000 EUROS.

Ville : Apt
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84400
Coordonnées : 43.882780, 5.401530
Total : 123 500€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 47 900€
Valeur du bien : 117 900€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8547€/an
Fourchette totale : 568€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6811€ - 10726€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 400,16 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 012 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-35 012€ (-33.3%)
Marge achat-revente :-18 488€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 442,34€
Coût de l'assurance :10 806,25€
Taxe foncière : 854,72€/an
Soit par mois : 71,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine ouverte avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 900 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 547 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 173 €
Revenus locatifs : +8 547 €
Charges déductibles : -53 173 €
Résultat foncier Année 1 : -44 626 €(Déficit de 44 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 273 €/an
Revenus locatifs : +8 547 €
Charges déductibles : -5 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23225.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 547 €53 177 €3 990 €-44 630 €21 400 €23 230 €23 230 €
28 718 €5 169 €3 882 €3 549 €--19 681 €
38 893 €5 058 €3 771 €3 835 €--15 846 €
49 070 €4 943 €3 656 €4 128 €--11 719 €
59 252 €4 824 €3 537 €4 428 €--7 291 €
69 437 €4 701 €3 414 €4 736 €--2 555 €
79 626 €4 574 €3 287 €5 051 €---
89 818 €4 443 €3 156 €5 375 €---
910 014 €4 307 €3 021 €5 707 €---
1010 215 €4 167 €2 881 €6 047 €---
1110 419 €4 023 €2 736 €6 396 €---
1210 627 €3 873 €2 586 €6 754 €---
1310 840 €3 719 €2 432 €7 121 €---
1411 057 €3 559 €2 273 €7 497 €---
1511 278 €3 395 €2 108 €7 883 €---
1611 503 €3 224 €1 937 €8 279 €---
1711 734 €3 048 €1 761 €8 685 €---
1811 968 €2 867 €1 580 €9 102 €---
1912 208 €2 679 €1 392 €9 529 €---
2012 452 €2 485 €1 198 €9 967 €---
2112 701 €2 284 €997 €10 416 €---
2212 955 €2 077 €790 €10 878 €---
2313 214 €1 863 €576 €11 351 €---
2413 478 €1 642 €355 €11 836 €---
2513 748 €1 414 €127 €12 334 €---
TOTAL273 770 €137 517 €57 442 €136 254 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795 €-6 420 €+8 215 €
2+1 795 €0 €+1 795 €
3+1 795 €0 €+1 795 €
4+1 795 €0 €+1 795 €
5+1 795 €0 €+1 795 €
6+1 795 €0 €+1 795 €
7+1 795 €+749 €+1 046 €
8+1 795 €+1 613 €+182 €
9+1 795 €+1 712 €+83 €
10+1 795 €+1 814 €-19 €
11+1 795 €+1 919 €-124 €
12+1 795 €+2 026 €-231 €
13+1 795 €+2 136 €-341 €
14+1 795 €+2 249 €-454 €
15+1 795 €+2 365 €-570 €
16+1 795 €+2 484 €-689 €
17+1 795 €+2 606 €-811 €
18+1 795 €+2 730 €-935 €
19+1 795 €+2 859 €-1 064 €
20+1 795 €+2 990 €-1 195 €
21+1 795 €+3 125 €-1 330 €
22+1 795 €+3 263 €-1 468 €
23+1 795 €+3 405 €-1 610 €
24+1 795 €+3 551 €-1 756 €
25+1 795 €+3 700 €-1 905 €
Total+44 875 €+40 876 €+3 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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