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Votre appartement au Quartier d'Espagne

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface52.23
Coût Total135 600
Loyer Annuel7 069
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 52.23 m²
Prix au m² : 1 723,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Idéal investisseur ou primo-accédant Situé dans le recherché quartier d'Espagne à Nîmes, cet appartement traversant offre un cadre de vie particulièrement agréable, donnant la sensation d'être en pleine nature tout en restant à deux pas du centre-ville. Il se compose d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'une cuisine séparée, ainsi que d'une configuration fonctionnelle et bien agencée. Grâce à son exposition traversante, vous profitez d'une belle luminosité tout au long de la journée et d'une ventilation naturelle appréciable. Le stationnement est facile à proximité, un véritable atout au quotidien. Les + du bien : Quartier calme et verdoyant Proximité immédiate du centre-ville et de commerces Appartement traversant 2 chambres Stationnement aisé Idéal premier achat ou investissement locatif Un bien offrant un excellent compromis entre tranquillité et vie citadine. À découvrir sans tarder ! Honoraires à la charge de l'acquéreur Les risques auxquels ce bien est soumis sont disponibles sur www.georisques.gouv.fr - https://www.quadrigimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.844478, 4.345347
Total : 135 600
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 38 400
Valeur du bien : 128 400
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.23
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7069€/an
Fourchette totale : 465€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5579€ - 8957€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 445,00
Coût de l'assurance :11 865,00
Taxe foncière : 706,93€/an
Soit par mois : 58,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 52.23 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 069 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 600 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 106
Revenus locatifs : +7 069
Charges déductibles : -44 106
Résultat foncier Année 1 : -37 037(Déficit de 37 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 637
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 706 €/an
Revenus locatifs : +7 069
Charges déductibles : -5 706
Résultat foncier Années 2+ : 1 363 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15637.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 06944 1114 529-37 04121 400 €15 641 €15 641 €
27 2115 5904 4091 621--14 021 €
37 3555 4654 2841 889--12 131 €
47 5025 3364 1552 166--9 966 €
57 6525 2034 0212 449--7 517 €
67 8055 0653 8832 740--4 777 €
77 9614 9223 7413 039--1 738 €
88 1204 7753 5933 346---
98 2834 6223 4403 661---
108 4484 4643 2823 985---
118 6174 3013 1194 317---
128 7904 1322 9504 658---
138 9663 9572 7755 009---
149 1453 7762 5945 369---
159 3283 5892 4075 739---
169 5143 3952 2146 119---
179 7053 1952 0146 509---
189 8992 9891 8076 910---
1910 0972 7741 5937 322---
2010 2992 5531 3727 746---
2110 5052 3241 1438 180---
2210 7152 0879068 627---
2310 9291 8426619 087---
2411 1481 5894079 559---
2511 3711 32714510 044---
TOTAL226 431133 38365 44593 04821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 048
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 485-6 420+7 905
2+1 4850+1 485
3+1 4850+1 485
4+1 4850+1 485
5+1 4850+1 485
6+1 4850+1 485
7+1 4850+1 485
8+1 485+482+1 003
9+1 485+1 098+387
10+1 485+1 195+290
11+1 485+1 295+190
12+1 485+1 397+88
13+1 485+1 503-18
14+1 485+1 611-126
15+1 485+1 722-237
16+1 485+1 836-351
17+1 485+1 953-468
18+1 485+2 073-588
19+1 485+2 197-712
20+1 485+2 324-839
21+1 485+2 454-969
22+1 485+2 588-1 103
23+1 485+2 726-1 241
24+1 485+2 868-1 383
25+1 485+3 013-1 528
Total+37 125+27 914+9 211
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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