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Votre appartement au Quartier d'Espagne

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface52.23m²
Coût Total135 600€
Loyer Annuel7 069€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 52.23 m²
Prix au m² : 1 723,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Idéal investisseur ou primo-accédant Situé dans le recherché quartier d'Espagne à Nîmes, cet appartement traversant offre un cadre de vie particulièrement agréable, donnant la sensation d'être en pleine nature tout en restant à deux pas du centre-ville. Il se compose d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'une cuisine séparée, ainsi que d'une configuration fonctionnelle et bien agencée. Grâce à son exposition traversante, vous profitez d'une belle luminosité tout au long de la journée et d'une ventilation naturelle appréciable. Le stationnement est facile à proximité, un véritable atout au quotidien. Les + du bien : Quartier calme et verdoyant Proximité immédiate du centre-ville et de commerces Appartement traversant 2 chambres Stationnement aisé Idéal premier achat ou investissement locatif Un bien offrant un excellent compromis entre tranquillité et vie citadine. À découvrir sans tarder ! Honoraires à la charge de l'acquéreur Les risques auxquels ce bien est soumis sont disponibles sur www.georisques.gouv.fr - https://www.quadrigimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.844478, 4.345347
Total : 135 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 128 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.23m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7069€/an
Fourchette totale : 465€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5579€ - 8957€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 445,00€
Coût de l'assurance :11 865,00€
Taxe foncière : 706,93€/an
Soit par mois : 58,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 52.23 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 069 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 106 €
Revenus locatifs : +7 069 €
Charges déductibles : -44 106 €
Résultat foncier Année 1 : -37 037 €(Déficit de 37 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 706 €/an
Revenus locatifs : +7 069 €
Charges déductibles : -5 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 363 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15637.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 069 €44 111 €4 529 €-37 041 €21 400 €15 641 €15 641 €
27 211 €5 590 €4 409 €1 621 €--14 021 €
37 355 €5 465 €4 284 €1 889 €--12 131 €
47 502 €5 336 €4 155 €2 166 €--9 966 €
57 652 €5 203 €4 021 €2 449 €--7 517 €
67 805 €5 065 €3 883 €2 740 €--4 777 €
77 961 €4 922 €3 741 €3 039 €--1 738 €
88 120 €4 775 €3 593 €3 346 €---
98 283 €4 622 €3 440 €3 661 €---
108 448 €4 464 €3 282 €3 985 €---
118 617 €4 301 €3 119 €4 317 €---
128 790 €4 132 €2 950 €4 658 €---
138 966 €3 957 €2 775 €5 009 €---
149 145 €3 776 €2 594 €5 369 €---
159 328 €3 589 €2 407 €5 739 €---
169 514 €3 395 €2 214 €6 119 €---
179 705 €3 195 €2 014 €6 509 €---
189 899 €2 989 €1 807 €6 910 €---
1910 097 €2 774 €1 593 €7 322 €---
2010 299 €2 553 €1 372 €7 746 €---
2110 505 €2 324 €1 143 €8 180 €---
2210 715 €2 087 €906 €8 627 €---
2310 929 €1 842 €661 €9 087 €---
2411 148 €1 589 €407 €9 559 €---
2511 371 €1 327 €145 €10 044 €---
TOTAL226 431 €133 383 €65 445 €93 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 485 €-6 420 €+7 905 €
2+1 485 €0 €+1 485 €
3+1 485 €0 €+1 485 €
4+1 485 €0 €+1 485 €
5+1 485 €0 €+1 485 €
6+1 485 €0 €+1 485 €
7+1 485 €0 €+1 485 €
8+1 485 €+482 €+1 003 €
9+1 485 €+1 098 €+387 €
10+1 485 €+1 195 €+290 €
11+1 485 €+1 295 €+190 €
12+1 485 €+1 397 €+88 €
13+1 485 €+1 503 €-18 €
14+1 485 €+1 611 €-126 €
15+1 485 €+1 722 €-237 €
16+1 485 €+1 836 €-351 €
17+1 485 €+1 953 €-468 €
18+1 485 €+2 073 €-588 €
19+1 485 €+2 197 €-712 €
20+1 485 €+2 324 €-839 €
21+1 485 €+2 454 €-969 €
22+1 485 €+2 588 €-1 103 €
23+1 485 €+2 726 €-1 241 €
24+1 485 €+2 868 €-1 383 €
25+1 485 €+3 013 €-1 528 €
Total+37 125 €+27 914 €+9 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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