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Vend t3 beziers

VilleBéziers (34)
Surface66m²
Coût Total107 980€
Loyer Annuel7 429€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-614€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 984,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend urgent appartement à 100m du polygone t3 2 chambres au 4 ème étage sans assenceur Exposition sud Loue 600 e par moi Cc

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.339830, 3.223740
Total : 107 980€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 37 780€
Valeur du bien : 102 780€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7429€/an
Fourchette totale : 487€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 9453€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 430,95 €/m²
Basé sur :576 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 443 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-29 443€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-13 537€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :43,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 571,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 566,55€
Coût de l'assurance :12 957,60€
Taxe foncière : 742,95€/an
Soit par mois : 61,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 600,00€/mois
Soit par an : 7 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 619,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-614,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 780 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 625€ = 5000€ (incluant peinture et mise aux normes électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 24 m² × 120€ = 2880€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés selon la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 980 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 200 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 748 €
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -49 748 €
Résultat foncier Année 1 : -42 318 €(Déficit de 42 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 918 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 968 €/an
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -11 968 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 538 €/an(Déficit de 4 538 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20918.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 429 €49 751 €3 510 €-42 322 €21 400 €20 922 €20 922 €
27 578 €11 877 €3 416 €-4 299 €4 299 €-20 922 €
37 730 €11 779 €3 318 €-4 049 €4 049 €-20 922 €
47 884 €11 678 €3 217 €-3 794 €3 794 €-20 922 €
58 042 €11 574 €3 112 €-3 532 €3 532 €-20 922 €
68 203 €11 466 €3 005 €-3 263 €3 263 €-20 922 €
78 367 €11 354 €2 893 €-2 987 €2 987 €-20 922 €
88 534 €11 239 €2 778 €-2 705 €2 705 €-20 922 €
98 705 €11 120 €2 659 €-2 415 €2 415 €-20 922 €
108 879 €10 997 €2 536 €-2 118 €2 118 €-20 922 €
119 057 €10 870 €2 409 €-1 813 €1 813 €-20 922 €
129 238 €10 739 €2 277 €-1 501 €1 501 €--
139 422 €10 603 €2 142 €-1 180 €1 180 €--
149 611 €10 463 €2 001 €-852 €852 €--
159 803 €10 318 €1 856 €-514 €514 €--
169 999 €10 168 €1 706 €-169 €169 €--
1710 199 €10 013 €1 552 €186 €---
1810 403 €9 853 €1 392 €550 €---
1910 611 €9 688 €1 226 €924 €---
2010 823 €9 517 €1 055 €1 307 €---
2111 040 €9 340 €879 €1 700 €---
2211 261 €9 158 €696 €2 103 €---
2311 486 €8 969 €508 €2 517 €---
2411 716 €8 774 €313 €2 941 €---
2511 950 €8 573 €112 €3 377 €---
TOTAL237 969 €299 878 €50 567 €-61 909 €56 592 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 978 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -61 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-6 420 €+7 980 €
2+1 560 €-1 290 €+2 850 €
3+1 560 €-1 215 €+2 775 €
4+1 560 €-1 138 €+2 698 €
5+1 560 €-1 060 €+2 620 €
6+1 560 €-979 €+2 539 €
7+1 560 €-896 €+2 456 €
8+1 560 €-811 €+2 371 €
9+1 560 €-725 €+2 285 €
10+1 560 €-635 €+2 195 €
11+1 560 €-544 €+2 104 €
12+1 560 €-450 €+2 010 €
13+1 560 €-354 €+1 914 €
14+1 560 €-255 €+1 815 €
15+1 560 €-154 €+1 714 €
16+1 560 €-51 €+1 611 €
17+1 560 €+56 €+1 504 €
18+1 560 €+165 €+1 395 €
19+1 560 €+277 €+1 283 €
20+1 560 €+392 €+1 168 €
21+1 560 €+510 €+1 050 €
22+1 560 €+631 €+929 €
23+1 560 €+755 €+805 €
24+1 560 €+882 €+678 €
25+1 560 €+1 013 €+547 €
Total+39 000 €-12 296 €+51 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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